EU Hof onderzoekt huurverhogingen institutionele verhuurders

Nieuwe onzekerheid over huurbeleid vrije sector

De jaarlijkse huurverhogingen van grote verhuurders liggen opnieuw onder vuur. Het Europese Hof van Justitie gaat beoordelen of de manier waarop deze worden toegepast in strijd is met Europese consumentenregels.

De aanleiding is een zaak tussen een woningcorporatie en huurders van een seniorencomplex in Amsterdam. De kantonrechter in deze zaak wil duidelijkheid over de juridische houdbaarheid van het zogeheten huurverhogingsbeding, dat standaard in veel huurcontracten voorkomt.

Opslagen boven inflatie onder vuur

In de praktijk verhogen veel institutionele beleggers zoals Vesteda, Bouwinvest en ASR de huren jaarlijks met het inflatiepercentage, plus een extra opslag van vaak 3% tot 7%. Die opslag mogen ze toepassen, maar zijn er niet toe verplicht.

Juist die ruimte leidt tot wat rechters eerder als ‘willekeur’ bestempelden. In meerdere zaken is daarom een streep gegaan door de gehele huurverhoging, inclusief inflatiecorrectie.

Hoop op rust na uitspraak Hoge Raad

Eind 2024 leek er nog helderheid te komen toen de Hoge Raad oordeelde dat een opslag van 3% niet automatisch onredelijk is, mits het huurverhogingsbeding wordt gesplitst in een inflatie- en een opslagdeel.

Volgens de hoogste rechter is het inflatiebeding bedoeld om koopkrachtverlies te compenseren, terwijl de opslag ruimte biedt voor stijgende kosten of waardeontwikkeling van de woning.

Europese toets dreigt met strengere uitleg

Toch bleven rechters dit jaar kritisch. In meerdere zaken kregen verhuurders opnieuw het deksel op de neus, vooral omdat het contract niet duidelijk maakte hoe de opslag werd onderbouwd.

Experts zien in het besluit om het Europese Hof in te schakelen een impliciete kritiek op de uitspraak van de Hoge Raad. Het Hof zou strenger kunnen zijn in de interpretatie van consumentenbescherming, zonder acht te slaan op de gevolgen voor verhuurders.

Huurrechtadvocaten waarschuwen dat als het Hof oordeelt dat de bedingen onrechtmatig zijn, verhuurders mogelijk jarenlang te veel betaalde huur moeten terugbetalen.

Verjaring en terugwerkende kracht ter discussie

Een belangrijk juridisch twistpunt is of huurders ook met terugwerkende kracht compensatie kunnen eisen. Volgens deskundigen bestaat er geen verjaringstermijn als het huurverhogingsbeding als ongeldig wordt verklaard.

Dit zou betekenen dat zelfs bij twintig jaar oude contracten correctie vereist is, al wijzen eerdere arresten erop dat de rechtszekerheid van verhuurders ook een rol speelt.

Beperkte ruimte voor huurverhoging sinds 2021

Los van deze rechtszaken is de ruimte voor huurverhogingen in de vrije sector sinds 2021 al wettelijk begrensd. Verhuurders mogen jaarlijks maximaal de laagste van de inflatie of cao-loonontwikkeling toepassen, met een aanvullende 1% opslag.

Bron: fd.nl