Dividend op pauze bij Synvest door vastgelopen vastgoed in Duitsland

Haperende markt dwingt vastgoedfonds tot rigoureuze ingrepen

Het ooit zo populaire vastgoedfonds van Synvest beleeft roerige tijden. Door leegstand, waardedalingen en een zwakke Duitse economie heeft de fondsbeheerder besloten om de maandelijkse dividenduitkering tijdelijk te schrappen. Tegelijkertijd moeten beleggers die hun investering willen terugtrekken, geduld opbrengen: hun verzoek belandt in een wachtrij.

Volgens directeur Martin van Gooswilligen is de maatregel onvermijdelijk. De vastgoedportefeuille in Duitsland kampt met tegenwind. “Je verkoopt geen panden tegen bodemprijzen”, stelt hij. Eerst moeten er gebouwen worden verkocht om ruimte te maken voor uitstromende beleggers — maar in deze markt is dat makkelijker gezegd dan gedaan.

Synvest worstelt met leegstand en rente-effecten

Het German Real Estate Fund van Synvest bezit bijna honderd winkelpanden en supermarkten, verspreid over Duitsland. Dat klonk jarenlang als een solide belegging, maar inmiddels is ruim 9% van het vastgoed leeg. De economische krimp zorgt ervoor dat sommige huurders hun verplichtingen niet meer kunnen nakomen.

Daar komt bij dat de snel gestegen rente directe invloed heeft op de vastgoedwaarderingen. Doordat veel panden zijn gefinancierd met vreemd vermogen, drukken hogere rentelasten extra zwaar. Het resultaat: dalende prijzen, terughoudende kopers en onzekerheid bij taxateurs.

Verlaagde reserves en een gesloten deur voor beleggers

Het fonds kende tot voor kort een zogenoemde liquiditeitsreserve van 10%, bedoeld om beleggers de mogelijkheid te geven hun certificaten aan het fonds terug te verkopen. In 2022 werd die reserve verlaagd naar minimaal 5% en werd het jaarlijkse opkoopvolume beperkt tot 5% van het totaal aantal uitstaande stukken.

Hoewel afgestemd met toezichthouder AFM, betekent dit dat beleggers sindsdien aanzienlijk minder snel bij hun geld kunnen. Sinds april 2024 staat er zelfs een wachtrij open, terwijl Synvest intussen panden probeert te verkopen om uittreders te kunnen uitbetalen.

Verkoop loopt stroef in een verzwakte markt

Synvest verkocht vorig jaar al zeven panden om geld vrij te maken, maar dat blijkt onvoldoende. Nieuwe verkopen zijn nodig, maar vastgoed afstoten in een markt die onder druk staat, is riskant. “Niet tegen elke prijs”, benadrukt Van Gooswilligen. Het risico is dat gedwongen verkopen de rest van de portefeuille nog verder in waarde doen dalen.

Volgens beleggersvereniging VEB is dit precies wat je vaak ziet bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen: instappen gaat soepel, maar uitstappen is een ander verhaal. Adjunct-directeur Joost Schmets wijst ook op de hoge uitstapkosten, die kunnen oplopen tot 9% van de verkoopwaarde. Hij vindt dan ook dat beleggers mogen rekenen op maximale inspanning van het fonds.

Voorzichtig optimisme bij de fondsbeheerder

Ondanks de turbulentie ziet Van Gooswilligen licht aan het einde van de tunnel. Hij wijst op de inkoopmanagersindex, een indicator die voorzichtig herstel in de Duitse economie suggereert. Toch blijft hij nuchter: “Soms moet je ook in het belang van het fonds denken, niet alleen in dat van de individuele belegger.”

Bron: fd.nl