Dichter bouwen en minder reguleren voor woningbouw

Binnenstedelijke woningbouw vraagt om scherpe keuzes

Wie meer betaalbare woningen in de stad wil, moet accepteren dat niet alle wensen tegelijk gerealiseerd kunnen worden. Dat stelt het Centraal Planbureau in een recente publicatie. Volgens het CPB staan beleidsmakers voor een zogenoemd trilemma: bouwen op aantrekkelijke binnenstedelijke locaties, woningen betaalbaar houden én dat doen zonder subsidie is niet tegelijk haalbaar.

Wordt gekozen voor binnenstedelijke woningbouw op toplocaties, dan is volgens het planbureau substantiële subsidie onvermijdelijk. Zonder overheidssteun blijven projecten financieel moeilijk rond te rekenen. Wie geen subsidie wil verstrekken, moet uitwijken naar minder gewilde locaties buiten de stad of accepteren dat er vooral duurdere woningen worden gebouwd.

Hogere dichtheid als sleutel voor betaalbare nieuwbouw

Een opvallend advies is om ontwikkelaars nadrukkelijker te sturen op hogere dichtheden. Volgens het CPB bouwen marktpartijen nu vaak in een te lage dichtheid. Door compacter te bouwen, bijvoorbeeld met kleinere woningen of extra bouwlagen, kan de grond efficiënter worden benut en dalen de kosten per woning.

Verdichting betekent ook dat gemeenten hun ruimtelijke eisen tegen het licht houden. Minder strikte normen voor minimale woninggrootte, soepeler omgaan met splitsen of optoppen en ruimte bieden voor hogere bouwhoogtes kunnen projecten financieel haalbaarder maken. Zelfs het schrappen van parkeernormen of het heroverwegen van groen- en kwaliteitsvereisten kan bijdragen aan een hogere dichtheid en lagere kosten.

Wet betaalbare huur en regulering onder de loep

Het CPB zet tevens vraagtekens bij vergaande regulering van huur- en koopprijzen. Om binnenstedelijke woningbouw zonder subsidie mogelijk te maken, zou het helpen om prijsbeperkingen te versoepelen. Het afschaffen van de Wet betaalbare huur of het loslaten van de eis dat tweederde van nieuwbouw betaalbaar moet zijn, kan volgens het planbureau ruimte geven aan ontwikkelaars.

De boodschap is niet dat betaalbaarheid onbelangrijk is, maar dat strikte regulering in combinatie met hoge locatiekosten projecten kan blokkeren. Te veel beperkingen kunnen het aanbod juist afknijpen, met verdere prijsdruk als gevolg.

Dure woningen als motor van doorstroming

Interessant is ook de blik op doorstroming. Het CPB wijst erop dat het bouwen van duurdere woningen niet per definitie ten koste gaat van betaalbaarheid. Nieuwe, dure woningen zetten verhuisketens in gang. Kopers laten een woning achter die vaak lager geprijsd is en toegankelijker voor een volgende groep.

Uit analyse van de Nederlandse woningmarkt blijkt dat voor elke nieuwbouwwoning met een WOZ-waarde boven de 650.000 euro gemiddeld 2,3 woningen vrijkomen, waarvan 1,7 met een WOZ-waarde onder de 450.000 euro. Dat onderstreept dat nieuwbouw, ook in het hogere segment, indirect kan bijdragen aan verlichting in het middensegment en daaronder.

Snellere procedures voor meer woningaanbod

Naast keuzes in dichtheid en regulering pleit het CPB voor kortere doorlooptijden in de woningbouw. Het aanbod reageert nu traag op veranderende vraag. Hoe sneller procedures worden doorlopen, hoe beter de productie van nieuwbouwwoningen kan inspelen op demografische ontwikkelingen en krapte.

Vooral in de plan- en vergunningsfase valt winst te behalen. Minder vertraging betekent dat marktpartijen sneller kunnen opschalen wanneer de vraag toeneemt en minder risico lopen bij veranderende marktomstandigheden.

Hypotheekrenteaftrek en positie van insiders

Tot slot wijst het CPB op de verdeling van voordelen op de woningmarkt. Het ligt volgens het planbureau meer voor de hand om voordelen voor bestaande eigenaren, de zogenoemde insiders, af te bouwen dan om nieuwe steunmaatregelen voor outsiders te introduceren.

Een verhoging van het eigenwoningforfait wordt daarbij genoemd als relatief effectieve manier om subsidiëring van de eigen woning te verminderen. Het volledig afschaffen van de hypotheekrenteaftrek heeft minder de voorkeur, omdat starters daarvan relatief profiteren.

Het rapport leest daarmee als een pleidooi voor duidelijke keuzes in woningmarktbeleid: hogere dichtheid, minder verstikkende regulering en snellere procedures als voorwaarden voor een beter functionerende woningmarkt.

Bron: cobouw.nl