BPD-topman ziet woningbouw in Duitsland kelderen

Duitse woningmarkt klapt in en raakt ontwikkelaars hard

Toen Harm Janssen begin vorig jaar aantrad als ceo van woningontwikkelaar BPD, kreeg hij er meteen een crisis bij. In Duitsland, waar BPD eveneens marktleider is, kwam de woningbouw vrijwel tot stilstand. Een combinatie van fors gestegen rentes, hoge bouwkosten, een krimpende economie en dalende huizenprijzen leidde tot uitstel of afstel van talloze projecten.

BPD moest noodgedwongen 20% van het Duitse personeelsbestand schrappen en tientallen miljoenen afschrijven op grondposities. Ook in Nederland werden tijdelijke contracten niet verlengd en externe inhuur beperkt. Toch benadrukt Janssen dat de langetermijnbehoefte aan woningen blijft bestaan, zeker in en rond steden als Berlijn, Frankfurt en Stuttgart.

Personeelskrimp ondanks woningtekort

Hoewel BPD volgens Janssen bewust een grotere personeelsbuffer houdt dan het huidige aantal projecten vereist, was ingrijpen onvermijdelijk. Met een halvering van de woningbouwproductie in Duitsland viel er simpelweg te weinig werk te verdelen. “Als je niets doet, ondermijn je op termijn je hele organisatie,” stelt hij.

De ontslagronde werd volgens Janssen volledig door BPD zelf ingezet, zonder directe druk van Rabobank, de moedermaatschappij. “Je hebt een verantwoordelijkheid richting je aandeelhouder én je mensen,” zegt hij. De prioriteit ligt bij het beperken van verliezen om straks weer op te kunnen bouwen.

Herstel blijft fragiel, maar mogelijk

Inmiddels lijkt de bodem in zicht. In de eerste helft van dit jaar verkocht BPD in Duitsland al net zoveel woningen als in heel 2024. Dat betekent een voorzichtige verdubbeling, al blijft het totaal ver onder het niveau van enkele jaren geleden. De verwachting is dat de huizenprijzen op termijn weer aantrekken, maar voorzichtigheid blijft geboden.

De Nederlandse tak lijkt vooralsnog gespaard te blijven van de Duitse malaise. Daar ziet Janssen zelfs een lichtpuntje: woningbouw is weer een topprioriteit op de politieke agenda. Maar ondanks politieke aandacht en miljarden aan subsidies, blijft het behalen van de gewenste bouwdoelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar voorlopig buiten bereik.

Grondprijzen en planprocedures frustreren woningbouw

Een vaak genoemde oorzaak van de stagnerende nieuwbouw is de stijgende grondprijs. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) maakt deze inmiddels bijna 60% uit van de totale woningwaarde. Maar Janssen ziet dat anders. Volgens hem ligt het probleem bij bestuurlijke traagheid, eindeloze discussies over woningbouwprogramma’s, bezwaren van omwonenden en het slepende stikstofdossier.

De topman wijst op concrete voorbeelden zoals Rijnenburg bij Utrecht, waar jarenlang is getwijfeld tussen de aanleg van windmolens of woningbouw. “Die keuzes hadden allang hand in hand kunnen gaan,” zegt hij. Door gebrek aan daadkracht blijft noodzakelijke bouwgrond schaars, met stijgende prijzen als logisch gevolg.

Van Novex naar doorbraaklocaties: te veel plannen, te weinig actie

Hoewel het kabinet met Novex-gebieden de ambitie heeft uitgesproken om grootschalige woningbouwlocaties aan te wijzen, merkt Janssen dat dit vooralsnog vooral leidt tot discussies. Welke locaties eerst, welke woningtypen, en hoe zit het met de infrastructuur? In de praktijk gebeurt er volgens hem nog veel te weinig.

Demissionair minister Mona Keijzer zette onlangs 24 locaties op een zogeheten doorbraaklijst. Een goed initiatief, vindt Janssen, maar zonder bijbehorende investeringen blijft het bij plannen. Zo ontbreekt er bijvoorbeeld nog altijd financiering voor een tramlijn richting Rijnenburg, een essentiële schakel voor de woningbouw in die regio.

“Als je woningbouw echt serieus neemt, dan moet je ook bereid zijn daar miljarden in infrastructuur tegenover te zetten,” aldus Janssen. “Of zoals de Amerikanen zeggen: put your money where your mouth is.”

Bron: fd.nl