Hogere rente remt hypotheekmarkt en starters

De Nederlandse hypotheekmarkt koelt in het voorjaar van 2026 duidelijk af. Door oplopende hypotheekrentes, onzekerheid over inflatie en een afzwakkende prijsstijging op de woningmarkt stellen huizenkopers vaker hun beslissing uit. In de praktijk raakt dat vooral starters, omdat juist zij vaak tot aan hun maximale leencapaciteit moeten gaan om een woning te kunnen kopen.

Minder aanvragen door hogere rente

In april werden volgens Hypotheken Data Netwerk 40.692 hypotheken en oversluitingen aangevraagd. Dat is 11 procent minder dan in dezelfde maand een jaar eerder. De daling laat zien dat een rentestijging van enkele tienden procentpunt al voldoende kan zijn om de dynamiek op de woningmarkt te veranderen.

De hogere hypotheekrente hangt samen met de bredere economische onzekerheid. Door de oorlog in Iran en de gestegen olieprijs loopt de inflatie in de eurozone op, waardoor de verwachting groeit dat de Europese Centrale Bank later dit jaar de rente verhoogt. Hypotheekverstrekkers lopen daarop vooruit door hun tarieven alvast aan te passen.

Starters voelen de rentestap direct

Vooral starters merken het effect van de hogere rente direct in hun maximale hypotheek. Zij zoeken vaak in het lagere en middensegment van de markt en hebben minder financiële ruimte om rentestijgingen op te vangen. Het gevolg is dat een woning die vorige maand nog haalbaar leek, bij een hogere rente ineens buiten bereik kan vallen.

Dat is zichtbaar in de prijsklassen waarin veel starters actief zijn. In het segment tussen 150.000 en 400.000 euro werden in april minder hypotheken afgesloten. Dit wijst erop dat een deel van de starters voorzichtiger wordt, minder kan lenen of een aankoop moet uitstellen omdat de financiering niet meer rondkomt.

NHG blijft aantrekkelijk, maar lost niet alles op

Een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie blijft relatief gunstiger geprijsd, maar ook daar is de rente opgelopen. Voor een hypotheek met NHG en een rentevaste periode van tien jaar ligt het gemiddelde tarief volgens Van Bruggen rond 4,02 procent. Zonder NHG komt een vergelijkbare hypotheek uit op ongeveer 4,34 procent.

Het verschil tussen wel en geen NHG kan maandlasten drukken en risico beperken, maar het verandert weinig aan het grotere probleem: de combinatie van hoge huizenprijzen en oplopende rente verkleint de betaalbaarheid. Voor de praktijk houdt dit in dat kopers scherper moeten rekenen op maandlasten, leencapaciteit en mogelijke renteontwikkelingen.

Onzekerheid maakt kopers voorzichtiger

Naast de rente speelt ook het dalende consumentenvertrouwen mee. Wie verwacht dat de rente binnenkort weer daalt, kan geneigd zijn een aankoop uit te stellen. Wie juist vreest voor verdere escalatie, hogere olieprijzen en extra inflatie, kan sneller willen handelen om een hogere rente voor te zijn.

Die twijfel maakt de markt minder voorspelbaar. Kopers kijken niet alleen naar de vraagprijs, maar ook naar energielasten, financieringsruimte en de kans dat maandlasten verder oplopen. Hierdoor ontstaat een woningmarkt waarin betaalbaarheid zwaarder weegt dan alleen beschikbaarheid.

Vier procent voelt hoog, maar is historisch niet extreem

Hoewel de huidige hypotheekrente stevig voelt na de uitzonderlijk lage rentes van de afgelopen jaren, is een rente rond 4 procent historisch gezien niet uitzonderlijk hoog. In 1995 lag de rente voor tien jaar vast nog rond 7,6 procent en in 2009 rond 5,5 procent. Pas na 2014 zakte de hypotheekrente langdurig onder de 4 procent.

Van Bruggen verwacht niet dat de hypotheekrente terugkeert naar 1 of 2 procent. Een bandbreedte rond 4 tot 4,5 procent lijkt volgens de hypotheekadviseur waarschijnlijker, met tussentijdse bewegingen omhoog of omlaag. De kern is dat rekenen met structureel hogere financieringslasten voorlopig verstandiger is dan wachten op een nieuwe periode van ultralage rente.

Rekenen wordt belangrijker dan raden

De afkoeling van de hypotheekmarkt betekent niet dat de woningmarkt stilvalt, maar wel dat financierbaarheid opnieuw centraal staat. Voor kopers, verkopers en adviseurs wordt het belangrijker om scenario’s door te rekenen: wat gebeurt er bij een iets hogere rente, een lagere taxatiewaarde of minder leencapaciteit?

Wie nu actief is op de woningmarkt, heeft minder aan voorspellen en meer aan realistische marges. Een aankoopbeslissing wordt sterker bepaald door maandlasten, risicobuffer en toekomstbestendige financiering dan door de hoop dat de rente snel terugvalt.

Bron: nrc.nl