Unieke villa te koop, maar niemand belt aan

De woningmarkt draait anders dan vorig jaar

Waar huizen vorig jaar nog als warme broodjes over de toonbank gingen, is de dynamiek op de woningmarkt inmiddels merkbaar veranderd. Prijzen blijven hoog, maar kopers zijn terughoudender. Vooral het hogere segment – denk aan vrijstaande villa’s en bijzondere woningen – merkt dat aan het uitblijven van biedingen.

Neem het verhaal van Hans van de Woestijne. In maart zette hij zijn ruime villa in Hoorn in de verkoop voor €615.000. Op papier een aantrekkelijke woning, volgens vrienden en familie “zo verkocht”. Maar na een paar bezichtigingen bleef het stil. Ondanks veel views en ‘bewaaracties’ op Funda kwamen er geen serieuze kandidaten.

Prijsverlaging als noodzaak, niet als zwaktebod

De realiteit is dat inmiddels meer woningen in dezelfde buurt voor een lagere prijs worden aangeboden. De makelaar adviseerde daarom een verlaging naar €595.000. En hoewel dat op het eerste gezicht een kleine stap is, kan het net voldoende zijn om in een andere prijscategorie gevonden te worden. Veel huizenkopers filteren immers op bedragen tot €600.000.

Volgens data van Huispedia werd in het eerste kwartaal van 2025 bij één op de tien woningen de vraagprijs verlaagd. Begin 2024 was dat nog één op de twaalf. In sommige regio’s, zoals Sluis en Wassenaar, ging het zelfs om een derde van de woningen.

Vrijstaande woningen moeilijker in te schatten

Volgens Lana Gerssen van makelaarsvereniging NVM zijn het vooral klushuizen en unieke woningen boven de €600.000 waar prijsaanpassingen plaatsvinden. Dit type woningen is minder goed te vergelijken dan rijtjeshuizen, wat het lastig maakt om de juiste vraagprijs te bepalen. Daarbij komt dat de doelgroep – vaak doorstromers – meer tijd neemt voor beslissingen dan starters.

En nee, makelaars mikken niet automatisch op de hoogste prijs. Ze zijn vaak meer gebaat bij een snelle en succesvolle verkoop, zeker in een veranderende markt.

Goede presentatie blijft cruciaal

Naast de prijs speelt ook de presentatie een grote rol. Maxim Bours van Huispedia wijst op het belang van goede marketing: scherpe foto’s, duidelijke omschrijvingen en het juiste moment kiezen voor plaatsing. Een slechte eerste indruk op Funda kan al snel zorgen dat een woning blijft hangen in de lijstjes zonder daadwerkelijke bezichtigingen.

Een beperkte prijsverlaging, strategisch onder een zoekgrens, kan ineens de deur openen naar een heel nieuwe groep geïnteresseerden. Maar dat betekent niet automatisch dat het daarna storm loopt. In de praktijk wordt nog vaak onder de verlaagde prijs geboden.

Grote verschillen tussen woningtypes

Uit cijfers van NVM blijkt dat 68% van de woningen momenteel boven de vraagprijs wordt verkocht. Maar dat beeld verschilt sterk per woningtype. Tussenwoningen zijn nog steeds populair en halen in 80% van de gevallen een hogere prijs dan gevraagd. Voor vrijstaande huizen ligt de gemiddelde verkoopprijs daarentegen onder de vraagprijs, met meer dan de helft van de transacties onder het niveau van de vraag.

Het hogere segment kent dus andere spelregels, zeker nu de markt wat is afgekoeld. En daar past soms maar één remedie bij: terug naar een realistische prijs – zonder illusies, maar mét verkoopkans.

Bron: fd.nl