Woonlasten dalen, behalve bij starters

De woonlasten zijn sinds 2019 voor veel huishoudens gedaald, maar dat beeld kantelt zodra starters en jonge huurders apart worden bekeken. Zittende huiseigenaren profiteren van gestegen inkomens, overwaarde en vaak stabiele hypotheeklasten, terwijl nieuwkomers op de koop- en huurmarkt juist hogere lasten dragen. In de praktijk betekent dit dat betaalbaarheid minder wordt bepaald door de gemiddelde markt, en steeds meer door het moment waarop iemand instapt.

Gemiddelden verhullen het verschil

Uit nieuw onderzoek van ABN Amro blijkt dat wonen voor veel zittende huishoudens betaalbaarder is geworden, omdat het besteedbaar inkomen harder steeg dan de woonlasten. Wie alleen naar reële huizenprijzen en inkomens kijkt, kan daardoor concluderen dat de druk op wonen is afgenomen. Die conclusie is echter te algemeen, omdat starters en jonge huurders in veel gevallen juist een groter deel van hun inkomen aan wonen kwijt zijn.

De kloof tussen bestaande bewoners en nieuwkomers wordt daarmee scherper zichtbaar. Zittende huiseigenaren hebben vaak een lagere hypotheekrente, profiteren van waardestijging en bouwen vermogen op via overwaarde. Starters kopen of huren tegen de actuele marktprijs en hebben minder financiële ruimte om hogere lasten op te vangen.

Amsterdam laat de kloof zien

Vooral in grote steden loopt het verschil op. In Amsterdam besteden koopstarters volgens het onderzoek ongeveer 30 procent van hun inkomen aan woonlasten, 2 procentpunt meer dan in 2019. Zittende huiseigenaren in dezelfde stad zijn gemiddeld 24 procent van hun inkomen kwijt aan wonen, 3 procentpunt minder dan zes jaar geleden.

Ook jonge huurders in grote steden betalen relatief meer. Hun woonlasten zijn gestegen naar ongeveer 35 procent van het inkomen. Hierdoor ontstaat een markt waarin twee huishoudens in vergelijkbare woningen totaal verschillende lasten kunnen hebben, puur doordat zij op een ander moment zijn gaan huren of kopen.

Het instapmoment wordt bepalend

Het moment waarop iemand de woningmarkt betreedt, heeft grote invloed op de maandlasten. Wie jaren geleden kocht, heeft vaak kunnen profiteren van lagere rente, lagere aankoopprijzen en stijgende woningwaarden. Wie nu instapt, krijgt te maken met hogere huizenprijzen en een hypotheekrente die hoger ligt dan in 2019.

Dat verschil is niet nieuw, maar het weegt zwaarder in een markt met schaarste en hoge prijzen. Voor koopstarters betekent een hogere rente direct minder leencapaciteit of hogere maandlasten. Voor huurstarters vertaalt de spanning op de markt zich in hogere huren, zeker in steden waar de vraag naar kleine woningen groot blijft.

Minder ruimte voor hetzelfde geld

Betaalbaarheid gaat niet alleen over maandlasten, maar ook over wat iemand daarvoor terugkrijgt. ABN Amro wijst erop dat kopers en huurders gecorrigeerd voor woonoppervlakte juist een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen. Vooral koopstarters en jonge huurders betalen in grote steden per vierkante meter ongeveer 20 procent meer dan zes jaar geleden.

Dit vertaalt zich in kleiner wonen tegen hogere lasten per vierkante meter. Kleinere nieuwbouwwoningen worden steeds gebruikelijker en zijn vaak gericht op starters en jonge huurders. Omdat toegang tot corporatiewoningen door lange wachttijden beperkt is, komt deze groep vaker terecht in duurdere segmenten met minder woonruimte.

Fiscaal beleid blijft gevoelig

Het Centraal Planbureau adviseerde eerder om steunmaatregelen zoals hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag af te bouwen, omdat deze de vraag en leenruimte vergroten en daarmee de prijzen verder kunnen opdrijven. Dat voordeel komt vooral terecht bij zittende huiseigenaren, omdat hogere woningwaarden hun vermogen vergroten. Starters betalen vervolgens de nieuwe, hogere marktprijs.

Tegelijk ligt de discussie genuanceerd. Koopstarters met een hoge hypotheek en hogere rente profiteren relatief sterker van hypotheekrenteaftrek dan huishoudens met lage lasten of bijna afgeloste hypotheken. Voor de praktijk houdt dit in dat beleid rond betaalbaarheid niet alleen naar subsidies moet kijken, maar ook naar wie het voordeel uiteindelijk ontvangt.

Betaalbaarheid vraagt preciezere analyse

Het onderzoek maakt duidelijk dat één gemiddeld woonlastencijfer te weinig zegt over de werkelijke druk op huishoudens. De positie van starters, zittende huiseigenaren, jonge huurders en regionale markten verschilt sterk. Hierdoor kan de woningmarkt op papier betaalbaarder lijken, terwijl de toegang voor nieuwkomers juist verslechtert.

Wie betaalbaarheid wil beoordelen, moet daarom kijken naar inkomen, woonlasten, woonoppervlakte, regio en instapmoment tegelijk. De kern is dat de woonlasten voor veel bestaande bewoners zijn gedaald, maar dat jonge huurders en koopstarters steeds meer betalen voor toegang tot dezelfde markt. Dat maakt de betaalbaarheidsopgave niet kleiner, maar specifieker.

Bron: fd.nl