Dreigende leegloop bij Vesteda zet huurmarkt onder druk

Beleggers willen uitstappen

Vrijwel alle investeerders in Vesteda, de grootste private woningverhuurder van Nederland, hebben aangegeven hun belang gedeeltelijk of volledig te willen afbouwen. Het gaat om een totaalbedrag van €4,1 miljard, goed voor 52% van het fondsvermogen.

Om aan deze terugbetalingsverzoeken te voldoen, kan Vesteda gedwongen worden een deel van zijn 28.000 huurwoningen te verkopen. Dit zet extra druk op een al krappe Nederlandse huurmarkt en roept bij huurders vragen op over onderhoud, verduurzaming en huurprijzen bij eventuele nieuwe eigenaren.

Vesteda groot in de Randstad

Vesteda werd in 1998 opgericht na de verzelfstandiging van de woningportefeuille van het ABP. Sindsdien is het fonds uitgegroeid tot de grootste private verhuurder van Nederland, met focus op middenhuurwoningen en vrije sector huur in de Randstad en Noord-Brabant. ABP blijft met 33% de grootste aandeelhouder, gevolgd door Nationale-Nederlanden (24%), Allianz (23%) en PGGM (7%).

Investeerders trekken zich terug

De reden dat beleggers nu uitstappen heeft weinig te maken met de prestaties van Vesteda. Het fonds levert al jaren solide rendementen en de waarde van de woningen is sterk gestegen. De massale uitstap is eerder een gevolg van hogere fiscale lasten, sterke waardestijgingen en bijzondere beleggingsvoorwaarden van Vesteda zelf. Buitenlandse beleggers ondervinden extra druk door belastingen die Nederlandse fondsen niet hebben.

Hoge waardestijgingen

Door de sterk gestegen huizenprijzen is de waarde van Vesteda’s portefeuille inmiddels €10,5 miljard. Voor sommige investeerders, zoals pensioenfondsen, is hun aandeel in residentieel vastgoed daardoor te groot geworden. Deze overallocatie heeft geleid tot grote terugbetalingsverzoeken, vaak om het kapitaal elders te diversifiëren.

Beperkingen en zevenjaarsregel

Vesteda hanteert een systeem waarin grote redempties slechts eens in de zeven jaar mogen worden ingediend. Dit heeft de druk bij het huidige moment opgevoerd: beleggers konden hun belangen nu verzilveren, anders had men opnieuw zeven jaar moeten wachten. ABP diende daarom een pro rata terugbetaling van €1,4 miljard in om extra belasting te vermijden.

Impact op de huurmarkt

De komende weken probeert Vesteda in overleg met investeerders de redempties te beperken. Toch zal het fonds waarschijnlijk woningen moeten verkopen, met mogelijke nieuwe eigenaren zoals family offices of buitenlandse private equity partijen die een uitpondstrategie hanteren. Dit kan de Nederlandse huurmarkt verder verkleinen.

Onzekerheid bij obligatiehouders

Naast de verkoop van woningen moet Vesteda obligatiehouders geruststellen. Het fonds probeert te voorkomen dat uitstaande leningen van €1,6 miljard opeisbaar worden, maar de steun daarvoor is nog onvoldoende. Experts in de vastgoedsector voorzien een uitdagende periode voor het aantrekken van nieuwe beleggers.

Vragen over pensioenbeleggingen

Sommige deskundigen vinden het opmerkelijk dat Nederlandse pensioenfondsen hun belangen afbouwen, terwijl huurwoningen in een krappe markt juist stabiele rendementen opleveren. Deze keuzes roepen vragen op over de rol van pensioengelden en het belang van residentieel vastgoed als veilige investering.

Bron: fd.nl