Energielabel als rekentruc: beter label, hogere huur

Een beter energielabel kan een woning duizenden euro’s meer waard maken en de huur flink verhogen. Juist daardoor groeit de druk op het systeem: uit onderzoek van het FD blijkt dat tienduizenden energielabels verdacht dicht tegen een labelgrens aan zitten. In de praktijk kan een paar tienden op de energieprestatie het verschil maken tussen gereguleerde huur en vrije sector.

Een label met grote financiële gevolgen

Het energielabel is allang niet meer alleen een duurzaamheidsindicatie. De labelletter beïnvloedt de verkoopwaarde, de maximale hypotheek en het aantal huurpunten binnen het woningwaarderingsstelsel. Eén stap omhoog kan volgens vastgoeddata al snel richting 3% extra woningwaarde gaan, wat bij een gemiddelde woning neerkomt op een bedrag van vele duizenden euro’s.

Ook in de huursector is de impact direct merkbaar. Sinds de regels rond huurpunten zijn aangescherpt, telt het energielabel zwaarder mee bij de maximale huurprijs. Daardoor kan een woning met een net iets beter label tientallen euro’s per maand meer opleveren, en in sommige gevallen zelfs de grens naar de vrije sector passeren.

De grens tussen verduurzamen en bijsturen

Een energielabel wordt bepaald aan de hand van de zogeheten EP2-waarde: het berekende fossiele energieverbruik per vierkante meter per jaar. Hoe lager die waarde, hoe beter het label. Juist rond de grens tussen twee labelklassen ontstaat ruimte voor discussie, omdat kleine invoerverschillen grote financiële gevolgen kunnen hebben.

Bij een woning die precies rond de grens tussen label C en B uitkomt, kan een minieme aanpassing in de berekening genoeg zijn voor een gunstiger letter. Denk aan een iets groter woonoppervlak, een lager verliesoppervlak, een andere interpretatie van isolatie of het anders kwalificeren van muren. Voor de praktijk houdt dit in dat de uitkomst soms meer lijkt te draaien om rekenruimte dan om werkelijke verduurzaming.

Foutmarges worden speelruimte

Het energielabelsysteem kent marges om normale meetverschillen op te vangen. Bij hercontrole mag de energieprestatie beperkt afwijken voordat sprake is van een kritieke fout. Die marges zijn bedoeld voor redelijke verschillen tussen metingen, niet om een woning precies over een labelgrens te tillen.

Toch blijkt uit het FD-onderzoek dat opvallend veel labels precies aan de gunstige kant van zo’n grens terechtkomen. Deskundigen noemen die piekvorming onnatuurlijk: woningen worden doorgaans niet tot op de millimeter verduurzaamd. Het gevolg is dat het vertrouwen in het energielabel onder druk komt te staan, terwijl dat label juist een belangrijke rol speelt in financiering, verhuur en verduurzamingsbeleid.

Hoge prikkels, kwetsbaar toezicht

De financiële prikkels achter betere energielabels zijn bewust ingebouwd. Ze moeten eigenaren stimuleren om woningen te isoleren, installaties te verbeteren en energieverbruik terug te dringen. Maar wanneer een beter label vooral wordt bereikt door slim te rekenen, daalt de CO₂-uitstoot niet en stijgen huur of marktwaarde wel.

Daarmee verschuift het risico naar huurders, kopers en financiers die op het label vertrouwen. Een label dat op papier beter oogt dan de woning in werkelijkheid presteert, kan leiden tot een te hoge huur, een onjuiste waardering of verkeerde investeringsbeslissingen. Een energielabel is pas waardevol als de onderliggende opname klopt.

Het toezicht op energielabels is volgens eerdere onderzoeken kwetsbaar. Private toezichthouders controleren via steekproeven, maar herkeuringen zijn in de praktijk niet altijd eenvoudig af te dwingen. Ook speelt mee dat goedkope labelopnames druk zetten op de kwaliteit: een zorgvuldige opname kost tijd, terwijl de markt sterk op prijs concurreert.

Wat dit betekent voor transacties en verhuur

Voor verkoop, aankoop en verhuur wordt het energielabel steeds meer een financieel stuurinstrument. Dat maakt het verstandig om bij grensgevallen extra kritisch te kijken naar de onderbouwing van het label. Vooral labels die net boven een grens uitkomen, verdienen aandacht wanneer ze invloed hebben op huurpunten, financieringsruimte of beleggingswaarde.

Een second opinion kan zinvol zijn als de labeluitkomst niet past bij de zichtbare staat van de woning. Denk aan tocht, beperkte isolatie, verouderde beglazing of installaties die op papier beter lijken dan in gebruik. In huurgeschillen kan een onjuist label grote gevolgen hebben voor de maximaal redelijke huurprijs.

Vertrouwen vraagt om scherpere controle

De kern van het probleem is niet dat energielabels financieel meetellen, maar dat het systeem betrouwbaar genoeg moet zijn om die rol te dragen. Naarmate labels meer invloed krijgen op rendement, huurprijs en financiering, wordt de kwaliteit van opname en controle belangrijker.

Woonminister Mona Keijzer heeft aangegeven dat het benutten van foutmarges voor een beter label onwenselijk is en dat wordt gekeken naar aanscherping. Dat is nodig, want een energielabel moet verduurzaming zichtbaar maken, niet vooral rekenvaardigheid belonen. De waarde van een label staat of valt met de vraag of het de woning eerlijk weergeeft.

Bron: fd.nl