Te veel betaalbare woningen drukt woningbouwrendement

Gemeentelijke regie leidt tot financieel tekort bij nieuwbouw

Nieuwbouwprojecten waarin gemeenten de volledige regie voeren, kampen structureel met financiële tekorten. Gemiddeld komt er per woning zo’n 13.000 euro tekort, blijkt uit analyse van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

Het gaat om projecten waarbij gemeenten verantwoordelijk zijn voor de grondpositie, planvorming en het bouw- en woonrijp maken. Juist doordat alle kosten en opbrengsten hier inzichtelijk zijn, ontstaat een scherp beeld van waar het financieel knelt.

Hoog aandeel betaalbare woningen drukt opbrengsten

Een belangrijke oorzaak van de tekorten ligt in het hoge aandeel betaalbare woningen binnen deze projecten. In de onderzochte cases valt gemiddeld 71 procent van de woningen in het betaalbare segment, verdeeld over sociale huur en betaalbare koop of middenhuur.

Dat percentage ligt aanzienlijk hoger dan de landelijke doelstelling van twee derde betaalbaar en zelfs ruim boven de minimale eisen die gelden voor subsidies zoals de Woningbouwimpuls. Hoewel deze inzet maatschappelijk begrijpelijk is, heeft het directe gevolgen voor de opbrengsten van projecten.

Hoe groter het aandeel betaalbare woningen, hoe lager het financiële rendement. Daarmee wordt de haalbaarheid van projecten steeds kwetsbaarder.

Balans tussen betaalbaarheid en rendement in woningbouw

Volgens het EIB ligt een belangrijk aangrijpingspunt in het heroverwegen van deze balans. Wanneer het aandeel betaalbare woningen wordt teruggebracht van 71 naar 50 procent, stijgt de opbrengst per woning met gemiddeld 12.000 euro.

Dat verschil is groot genoeg om het publieke tekort vrijwel volledig te dichten. Zelfs een verschuiving naar twee derde betaalbaar levert al een verbetering op, al is het effect daar beperkter.

De bevinding onderstreept dat beleidskeuzes rond betaalbaarheid directe invloed hebben op de financiële uitvoerbaarheid van woningbouwprojecten.

Woningbouwbeleid vraagt om meer flexibiliteit per locatie

Opvallend is dat gemeenten de betaalbaarheidseisen vaak uniform toepassen op alle projecten. Volgens het EIB is dat niet altijd de meest effectieve aanpak.

Door per locatie beter te differentiëren, ontstaat ruimte om projecten financieel gezonder te maken. Op locaties die zich lenen voor duurdere of grondgebonden woningen kan bijvoorbeeld meer vrije sector worden toegestaan, waardoor andere projecten juist meer betaalbaarheid kunnen opvangen.

Deze gebiedsgerichte benadering kan helpen om zowel beleidsdoelen als financiële haalbaarheid beter in balans te brengen.

Kostenreductie door schaal en versobering woningbouw

Naast opbrengsten biedt ook de kostenkant mogelijkheden voor verbetering. Het verhogen van het aantal woningen per project kan leiden tot lagere kosten per woning, terwijl ook het versoberen van plannen een optie is.

Volgens het EIB stapelen ambities zich in sommige projecten op, wat de kosten onnodig opdrijft. Denk aan aanvullende infrastructuur of extra voorzieningen die niet altijd essentieel zijn voor de leefbaarheid van een gebied.

Een scherpere afweging van wat echt noodzakelijk is, kan bijdragen aan een betere businesscase.

Grondkosten en locatiekeuze bepalen haalbaarheid

Ook de grondexploitatie speelt een belangrijke rol in de financiële uitkomst van woningbouwprojecten. Zowel bij binnenstedelijke als buitenstedelijke ontwikkelingen liggen er kansen en uitdagingen.

Bouwen aan de randen van steden en dorpen kan relatief voordelig zijn door lagere verwervingskosten en het gebruik van bestaande voorzieningen. Tegelijkertijd brengen grootschalige uitbreidingen juist weer hogere kosten met zich mee voor het bouwrijp maken van grond.

Binnenstedelijke locaties kennen vaak lagere grondkosten, maar kunnen gepaard gaan met dure saneringen of verplaatsing van bestaande functies. Daarmee blijft de keuze voor locatie een bepalende factor in de haalbaarheid van projecten.

Bron: cobouw.nl