Nederland wil jaarlijks 100.000 nieuwe woningen realiseren, maar de verkoop van nieuwbouwwoningen daalt al vier kwartalen op rij. Ondanks het woningtekort kiezen kopers vaker voor bestaande woningen. Hogere financieringslasten, lange bouwtijden en een minder aantrekkelijke prijs-kwaliteitverhouding zetten de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten onder druk.
25%
Van de woningbouwprojecten loopt vertraging op door onvoldoende verkoop.
+8%
Prijsverschil tussen nieuwbouw en vergelijkbare bestaande woningen.
70%
Gebruikelijke voorverkoopnorm voor de start van een bouwproject.
Bestaande woningen aantrekkelijker voor kopers
Het aanbod van bestaande koopwoningen staat op het hoogste niveau in ruim tien jaar. Vooral de verkoop van voormalige huurwoningen door vastgoedbeleggers vergroot de keuze voor woningzoekenden. Een direct beschikbare woning wordt daardoor vaker verkozen boven nieuwbouw.
Bij nieuwbouw spelen de lange bouwtijden een belangrijke rol. Kopers krijgen soms jarenlang te maken met dubbele woonlasten. Door de gestegen hypotheekrente nemen bovendien de financieringskosten toe, terwijl de leencapaciteit afneemt. Vooral appartementen met lange bouwtrajecten ondervinden hiervan de gevolgen.
Nieuwbouw wordt kleiner, maar niet goedkoper
Ook de prijs-kwaliteitverhouding speelt nieuwbouw parten. Volgens Brainbay betalen kopers gemiddeld 8% meer voor een nieuwbouwwoning dan de marktwaarde van een vergelijkbare bestaande woning. Tegelijkertijd zijn nieuwbouwwoningen kleiner geworden.
Kadastercijfers laten zien dat de gemiddelde oppervlakte daalde van 121 m² in 2019 naar 98 m² in 2025, zonder een vergelijkbare daling van de verkoopprijs. Daarnaast worden bestaande woningen steeds energiezuiniger, waardoor het duurzaamheidsvoordeel van nieuwbouw kleiner wordt.
Financiering vormt steeds vaker het knelpunt
Voor veel ontwikkelaars is minimaal 70% voorverkoop noodzakelijk voordat de bouw kan beginnen. Door de teruglopende belangstelling duurt het langer voordat projecten aan deze financieringsvoorwaarde voldoen. Inmiddels loopt een kwart van de woningbouwprojecten vertraging op.
Ook institutionele beleggers zijn terughoudender. Hogere rente, fiscale lasten en onzeker beleid drukken de investeringsbereidheid. Grote ontwikkelaars starten soms op eigen risico, maar daarvoor is voldoende eigen vermogen nodig. Woningcorporaties hebben eveneens beperkte financiële ruimte om de terugvallende markt op te vangen.
Het woningtekort garandeert geen succesvolle nieuwbouwverkoop. Een project wordt pas uitvoerbaar wanneer verkoopprijs, woningtype, bouwtijd en financieringskosten aansluiten op de daadwerkelijke vraag.
Woningbouwdoelen vragen om realistische plannen
De belangstelling voor betaalbare grondgebonden woningen blijft relatief sterk. De teruglopende nieuwbouwverkoop wijst daarmee niet uitsluitend op een gebrek aan vraag, maar ook op een verschil tussen het geplande aanbod en de woonwensen en financiële mogelijkheden van kopers.
Als projecten worden uitgesteld, kan dat op termijn leiden tot minder woningopleveringen. Een realistische afzetprognose en vroegtijdige toetsing van de financiële haalbaarheid worden daarom steeds belangrijker bij nieuwbouwontwikkeling.
Meer weten over kosten, opbrengsten en financiële haalbaarheid van vastgoedprojecten? Bekijk dan de Cursus Vastgoedrekenen, Opbrengsten & Kosten van Vastgoed Business School.
Bron: fd.nl