Nederland probeert buitenlandse vastgoedbeleggers opnieuw enthousiast te maken voor de woningmarkt. Tijdens vastgoedbeurs Expo Real in München presenteerden overheid en bedrijfsleven een gezamenlijk verhaal over fiscale verlichting, woningbouwplannen en investeringskansen. Toch blijft internationaal kapitaal terughoudend. Vooral onzeker beleid, stijgende financieringskosten en het verwachte rendement staan nieuwe investeringen in de weg.
1 procentpunt
Mogelijke verdere verlaging van de overdrachtsbelasting.
4% versus 6%
Illustratief rendementsverschil tussen lokale en buitenlandse beleggers.
Waarom buitenlands kapitaal wegblijft
De belangstelling van internationale beleggers voor Nederlandse huurwoningen is de afgelopen jaren sterk afgenomen. Volgens De Nederlandsche Bank is internationaal kapitaal voor de nieuwbouw van huurwoningen vrijwel weggevallen. Dat bemoeilijkt de financiering van nieuwe woningbouwprojecten.
De terughoudendheid komt niet uit de lucht vallen. Middenhuurregulering, hogere fiscale lasten, langdurige gebiedsontwikkeling en gestegen rentes hebben de aantrekkelijkheid van woningvastgoed verminderd. Vooral projecten met beperkte financiële marges komen hierdoor onder druk te staan.
Fiscale verlichting moet vertrouwen herstellen
Het kabinet probeert het investeringsklimaat te verbeteren met fiscale maatregelen en plannen om woningbouwprocedures te versnellen. Zo wordt gewerkt aan een mogelijke verdere verlaging van de overdrachtsbelasting. Ook wil het kabinet fiscale belemmeringen voor buitenlandse pensioenfondsen verminderen.
De maatregelen kunnen vastgoedprojecten financieel aantrekkelijker maken, maar bieden nog geen zekerheid. Door de politieke verhoudingen is niet gegarandeerd dat alle voorstellen worden aangenomen. Voor institutionele beleggers, die doorgaans voor tientallen jaren investeren, weegt die onzekerheid zwaar.
Lagere belastingen kunnen de businesscase verbeteren, maar zonder voorspelbare regelgeving blijft het lastig om internationaal vastgoedkapitaal structureel aan te trekken.
Buitenlandse beleggers rekenen op hoger rendement
Internationale investeerders beoordelen Nederlandse woningbeleggingen anders dan binnenlandse partijen. Zij houden rekening met extra risico’s door onbekende regelgeving, belastingstelsels en marktomstandigheden. Daardoor verlangen zij doorgaans een hogere risicopremie.
Bij PGIM Real Estate wordt als voorbeeld een rendement van 4% voor lokale beleggers tegenover 6% voor buitenlandse partijen genoemd. Dit zijn geen vaste marktrendementen, maar het verschil illustreert waarom dezelfde woningbelegging voor een Nederlandse partij aantrekkelijk kan zijn en voor een buitenlandse investeerder niet.
Concurrentie om investeringskapitaal neemt toe
De woningmarkt concurreert bovendien steeds nadrukkelijker met andere investeringscategorieën. Datacenters, defensievastgoed en digitale infrastructuur trekken kapitaal aan dat eerder mogelijk naar traditionele vastgoedprojecten ging. Tijdens Expo Real kreeg infrastructuur zelfs een eigen beurshal.
De Nederlandse woningmarkt blijft interessant vanwege de grote woningbehoefte, maar vraag naar woningen alleen is onvoldoende om investeringen veilig te stellen. Uiteindelijk bepalen financieringskosten, regelgeving en het verwachte rendement of projecten daadwerkelijk van de grond komen. De vervroegde evaluatie van de Wet betaalbare huur in juli 2027 kan daarbij een belangrijk moment worden.
Meer weten over de financiële haalbaarheid en rendementsberekeningen van vastgoedprojecten? Bekijk dan de Cursus Vastgoedrekenen, opbrengsten en kosten van Vastgoed Business School.
Bron: fd.nl