Bieden op woningen opnieuw strijdtoneel

Het biedproces bij koopwoningen ligt opnieuw onder een vergrootglas. Een nieuw protocol van de grootste makelaarsvereniging van Nederland zorgt voor flinke irritatie in de sector. Niet omdat er nu eindelijk duidelijkheid is, maar juist omdat die volgens critici verder weg lijkt dan ooit. Transparantie, vertrouwen en uniforme spelregels staan opnieuw ter discussie.

Nieuw biedprotocol van NVM zorgt voor verdeeldheid

Makelaarsvereniging NVM presenteerde deze week een eigen biedprotocol voor de aan- en verkoop van woningen. Daarmee wijkt de organisatie af van eerder gemaakte sectorafspraken met andere brancheorganisaties en het ministerie. De kern van het conflict zit in de keuze om vast te houden aan de zogenoemde open inschrijving, waarbij alleen de verkopend makelaar tijdens het biedproces alle biedingen kan inzien.

Open inschrijving opnieuw ter discussie

Juist deze open inschrijving was bij eerdere afspraken expliciet uitgesloten. De reden: het risico op manipulatie. Critici vrezen dat makelaars bieders tegen elkaar kunnen uitspelen of bevriende partijen strategisch kunnen informeren over het hoogste bod. Bij een gesloten inschrijving worden biedingen pas zichtbaar na afloop van de biedtermijn, wat volgens tegenstanders eerlijker en transparanter is.

Forse kritiek vanuit belangenorganisaties

Vereniging Eigen Huis is uitgesproken kritisch. Volgens de belangenorganisatie biedt het nieuwe protocol onvoldoende transparantie, bevat het te weinig verplichtingen en worden er geen harde eisen gesteld aan de gebruikte software voor het biedlogboek. In plaats van een stap vooruit noemt men het protocol een stap terug.

Onzekerheid voor kopers en verkopers

Ook brancheorganisatie Vastgoed Nederland uit stevige kritiek. Door verschillende protocollen naast elkaar te laten bestaan, ontstaat volgens hen versnippering in de markt. Dat leidt tot onzekerheid bij consumenten over wat zij mogen verwachten van het biedproces en de inzage achteraf in het biedlogboek.

Langlopend dossier rond het biedlogboek

De discussie over het biedlogboek speelt al langer. In 2022 werd het verbeterplan voor vertrouwen in het koopproces ingevoerd om gesjoemel tegen te gaan. Onderdeel daarvan was het biedlogboek, dat na verkoop inzichtelijk moet zijn voor alle bieders. In de praktijk bleek de uitvoering echter problematisch en bleef de transparantie vaak beperkt.

Sectorafspraken lopen stuk op verkoopmethodes

Om tot één uniforme aanpak te komen, werd begin dit jaar opnieuw overleg gevoerd met het ministerie. De NVM stapte op het laatste moment uit dat overleg. Het belangrijkste breekpunt was het beperken van verkoopmethodes tot gesloten inschrijving, openbare veiling en directe onderhandeling. Volgens de NVM ondermijnt het schrappen van open inschrijving het belang van verkopers.

Transparantie versus marktwerking

Andere partijen erkennen dat ook bij gesloten inschrijving na de deadline nog biedingen mogelijk zijn zolang er geen koopovereenkomst is getekend. Het verschil zit volgens hen in transparantie. Bij gesloten inschrijving zijn alle biedingen zichtbaar en controleerbaar, terwijl bij open inschrijving alleen de makelaar volledig inzicht heeft.

Zelfregulering onder druk vanuit Den Haag

Nu de sector er onderling niet uitkomt, groeit de roep om wettelijke normen. Eerder sprak een Kamermeerderheid zich al uit voor normering van het biedlogboek. De politiek heeft de sector tot nu toe ruimte gegeven voor zelfregulering, maar het is aan een nieuw kabinet om te bepalen of dat voldoende is gebleken.

Voor vastgoedprofessionals laat dit dossier vooral zien hoe kwetsbaar het vertrouwen in het koopproces blijft. Zolang spelregels verschillen en belangen botsen, blijft het bieden op woningen een gevoelig en bepalend onderdeel van de woningmarkt.

Bron: FD