De Nederlandse nieuwbouwmarkt krijgt te maken met een nieuw obstakel: woningen worden minder snel verkocht. Inmiddels loopt een kwart van de nieuwbouwprojecten vertraging op door onvoldoende verkopen, blijkt uit onderzoek van makelaarsvereniging NVM. Vooral appartementen blijven langer in de verkoop staan. Dat zet niet alleen de woningbouwdoelstellingen onder druk, maar vergroot ook de financiële risico’s voor ontwikkelaars.
25%
Van de nieuwbouwprojecten loopt vertraging op door onvoldoende verkoop.
18.100
Verkochte nieuwbouwwoningen in de eerste negen maanden van het jaar.
70%
Gebruikelijke voorverkoopnorm voordat de bouw kan beginnen.
Nieuwbouw verliest terrein aan bestaande woningen
In de eerste negen maanden werden ongeveer 18.100 nieuwbouwwoningen verkocht, tegenover 19.700 in dezelfde periode een jaar eerder. Tegelijkertijd nam het aanbod toe. Kopers hebben daardoor meer keuze, terwijl nieuwbouwwoningen relatief duur blijven.
Volgens onderzoek van Brainbay betalen kopers gemiddeld 8% meer voor nieuwbouw dan de marktwaarde van een vergelijkbare bestaande woning. Hogere bouwkosten en duurzaamheidseisen spelen daarbij een rol. Ook zijn nieuwe woningen kleiner geworden, zonder dat de prijzen evenredig zijn gedaald.
Appartementen zorgen voor vertraging
Vooral de verkoop van nieuwbouwappartementen verloopt moeizaam. Bij ontwikkelaar BPD is de gemiddelde verkoopperiode opgelopen van twee à drie maanden naar vijf à zes maanden. Appartementencomplexen kennen bovendien vaak een bouwtijd van drie tot vier jaar.
Die lange periode zorgt voor extra financieringslasten. Starters betalen soms al hypotheeklasten naast hun huur, terwijl doorstromers tijdelijk dubbele woonlasten hebben. Bestaande woningen zijn direct beschikbaar en vormen daarmee een aantrekkelijk alternatief.
Opvallend is dat inmiddels 55% van het nieuwbouwaanbod uit appartementen bestaat. Betaalbare grondgebonden woningen, waaronder rijwoningen tot ongeveer €420.000, verkopen volgens ontwikkelaars juist relatief goed.
De woningbehoefte blijft groot, maar de verkoopbaarheid van een project bepaalt steeds vaker of de bouw daadwerkelijk kan starten. Een verkeerde aansluiting tussen woningtype, prijs en doelgroep kan de volledige ontwikkeling vertragen.
Voorverkoopnorm zet financiering onder druk
Veel ontwikkelaars kunnen pas beginnen met bouwen wanneer 70% van de woningen is verkocht. Door de teruglopende verkoopsnelheid duurt het langer voordat projecten aan deze financieringsvoorwaarde voldoen.
Sommige ontwikkelaars, waaronder Van Wijnen en BPD, starten bij kansrijke projecten eerder met bouwen. Dat vereist voldoende eigen financiële ruimte en brengt extra afzetrisico met zich mee. Voor veel andere partijen is deze mogelijkheid beperkt.
Betere aansluiting op de vraag wordt doorslaggevend
De tegenvallende verkopen maken duidelijk dat woningtekort niet automatisch betekent dat ieder nieuwbouwproject financieel haalbaar is. Naast bouwkosten en rente verdienen ook woningtypologie, verkoopprijs en afzettempo een centrale plaats in de businesscase.
Voor nieuwe woningbouwplannen wordt het daarmee steeds belangrijker om de daadwerkelijke marktvraag vroegtijdig te toetsen. Een realistische verkoopprognose kan voorkomen dat projecten pas vlak voor de bouwstart financieel vastlopen.
Meer weten over de financiële haalbaarheid, kosten en opbrengsten van vastgoedprojecten? Bekijk dan de Cursus Vastgoedrekenen, opbrengsten en kosten van Vastgoed Business School.
Bron: fd.nl