Leegstand boven winkels kan miljoenen extra vastgoedwaarde opleveren

Leestijd: 2 minuten

Verborgen ruimte op dure locaties

In veel binnensteden staan verdiepingen boven winkels al jaren leeg, terwijl juist deze panden vaak op de meest waardevolle locaties liggen. Onderzoekers van ING en Stec Group becijferden eerder dat er in Nederland circa 70.000 woningen kunnen ontstaan door leegstaande ruimte boven winkels te transformeren. Daarmee zou ongeveer 17% van het veronderstelde woningtekort kunnen worden ingevuld.

De kern is helder: wonen boven winkels maakt bestaande gebouwen intensiever bruikbaar zonder dat er nieuwe grond nodig is. Dat maakt de opgave interessant in steden waar uitbreiding lastig is en transformatie vaak sneller perspectief biedt dan nieuwbouw aan de randen van de stad.

Waarom het niet vanzelf gebeurt

Toch is de rekensom op papier eenvoudiger dan de uitvoering in de praktijk. De keuze om te transformeren ligt bij pandeigenaren, en juist daar zitten vaak de knelpunten. Veel bovenverdiepingen hebben geen eigen entree, terwijl het maken van een opgang meestal ten koste gaat van winkelmeters op de begane grond.

Ook parkeren, fietsenstallingen, brandveiligheid, installaties en bouwkundige aanpassingen kunnen de businesscase stevig beïnvloeden. Voor de praktijk houdt dit in dat elke transformatie vraagt om een scherpe afweging tussen investeringskosten, verlies aan winkeloppervlak en de toekomstige huuropbrengst van de woningen.

Vastned laat zien wat mogelijk is

Dat de kansen niet alleen theoretisch zijn, blijkt uit een recent voorbeeld van winkelbelegger Vastned. Het bedrijf leverde begin dit jaar zes appartementen op boven een winkelpand in het centrum van Utrecht. Volgens de kwartaalcijfers steeg de waarde van de Nederlandse vastgoedportefeuille in drie maanden met €7,2 mln, waarbij Vastned een deel van de stijging toeschrijft aan hogere markthuren en een deel aan de toevoeging van residentiële appartementen.

Vastned maakt niet bekend welk bedrag precies samenhangt met de nieuwe woningen. Maar zelfs een voorzichtige benadering laat zien waarom deze route aantrekkelijk kan zijn: extra woonruimte boven winkels kan direct bijdragen aan portefeuillewaarde én structurele huurinkomsten.

Van leegstand naar kasstroom

Als zes huurwoningen op papier een substantieel deel van de waardestijging verklaren, wordt duidelijk welke potentie er in de bredere winkelstraat schuilt. Door de gedachte door te trekken naar de 70.000 mogelijke woningen boven winkels ontstaat een theoretische extra vastgoedwaarde van vele miljarden euro’s, al blijven transformatiekosten en projectspecifieke risico’s daarbij bepalend.

Het gevolg is dat leegstaande etages niet langer alleen als probleemruimte hoeven te worden gezien, maar als mogelijke bron van kasstroom. Nieuwe huurappartementen in centrumgebieden kunnen, zeker op toplocaties zoals Utrecht, forse maandhuren opleveren. Bij zes appartementen van 50 m² kan dat al snel richting ruim een ton extra huuromzet per jaar bewegen.

De winkelstraat krijgt een tweede laag

De economische logica wordt sterker wanneer de verloren winkelruimte voor een entree minder waard is dan de herwonnen woonmeters erboven. Hierdoor ontstaat een andere kijk op winkelvastgoed: niet alleen de plint bepaalt de waarde, maar ook wat daarboven met relatief onbenutte ruimte mogelijk is.

Voor eigenaren, beleggers en gemeenten ligt de uitdaging in het wegnemen van praktische barrières zonder de kwaliteit van panden en straten uit het oog te verliezen. Wonen boven winkels vraagt om maatwerk, maar kan tegelijk bijdragen aan levendigere binnensteden, betere benutting van bestaand vastgoed en extra aanbod op een krappe woningmarkt.

De kans boven het winkelpand is daarmee concreet: wie leegstaande meters weet om te zetten in woningen, vergroot niet alleen het gebruik van het gebouw, maar mogelijk ook de waarde ervan.

Bron: fd.nl