Gemeenten krijgen lang niet altijd alle kosten voor publieke voorzieningen bij nieuwbouw terug van projectontwikkelaars. Vooral het gebrek aan inzicht in kostenverhaal speelt daarbij een rol. Het gevolg is dat uitgaven voor onder meer infrastructuur, nutsvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen vaker dan nodig bij de belastingbetaler terechtkomen.
60%
van de gemeenten weet niet welk deel van de gemaakte kosten wordt teruggekregen.
25%
verhaalde in 2025 meer dan €5.000 per nieuwbouwwoning.
48%
deed dat in 2020 nog, ondanks lagere bouwkosten dan nu.
Kosten blijven deels bij gemeenten liggen
Gemeenten zijn verplicht om een deel van de kosten voor publieke voorzieningen rond nieuwbouw te verhalen op ontwikkelaars. Dat gebeurt doorgaans via een anterieure overeenkomst. Toch heeft een groot deel van de gemeenten onvoldoende zicht op de daadwerkelijke dekkingsgraad.
Bij gemeenten die dat inzicht wel hebben, rekent ongeveer de helft minder dan 51% van de kosten door. Vooral voorzieningen zoals warmtenetten, riolering, scholen en wijkcentra worden relatief vaak niet volledig meegenomen. Hierdoor verschuift een deel van de gebiedskosten naar de publieke begroting.
Rekensom wordt steeds lastiger
Kostenverhaal is niet altijd eenvoudig toe te rekenen. Een brug of andere voorziening kan bijvoorbeeld zowel nieuwe als bestaande wijken bedienen. Daar komt bij dat de regels onder de Omgevingswet relatief nieuw zijn en gemeenten kampen met personeelstekorten.
Ook de financiële ruimte bij ontwikkelaars staat onder druk. Hogere bouw- en rentekosten en de eis dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, beperken de marges. Gemeenten mogen kosten alleen verhalen zolang een ontwikkeling financieel haalbaar blijft.
Beperkt inzicht in de businesscase van een ontwikkeling verzwakt de onderhandelingspositie van gemeenten en vergroot de kans dat publieke kosten onvoldoende worden verhaald.
Duidelijk beleid helpt grondprijzen
De onderzoekers adviseren gemeenten daarom om expliciet en voorspelbaar beleid voor kostenverhaal vast te leggen. Gemeenten die dat al doen, verhalen structureel meer per woning en bereiken een hogere dekkingsgraad.
Voor ontwikkelaars biedt zo’n aanpak eveneens duidelijkheid. Wanneer vooraf bekend is welke kosten bij een project worden neergelegd, kunnen partijen daar rekening mee houden bij de aankoop van grond. Dat verkleint het risico op een te hoge grondprijs en kan daarmee ook de haalbaarheid van betaalbare woningbouw ondersteunen.
Bron: fd.nl