Verouderde rijtjes garageboxen kunnen op sommige plekken ruimte bieden voor kleinschalige woningbouw. Volgens onderzoek van Platform31 en het Kadaster ligt er theoretisch veel potentie, maar eigendom, technische staat en locatie maken herontwikkeling complex.
55.000
potentiële woningen zijn mogelijk als wordt gekeken naar garageboxrijen met één eigenaar.
920
voetbalvelden grond worden nu ingenomen door rijtjes garageboxen.
17 m2
is de gemiddelde oppervlakte van een garagebox.
Vergeten stukjes stad krijgen aandacht
Garageboxen uit de jaren zestig en zeventig zijn een herkenbaar onderdeel van veel naoorlogse wijken. Ze werden gebouwd voor auto’s die kleiner en gevoeliger voor weersinvloeden waren, maar hebben hun oorspronkelijke functie op veel plekken grotendeels verloren.
Moderne auto’s zijn vaak te breed voor de boxen of laten te weinig ruimte om de portieren nog goed te openen. Hierdoor zijn veel garageboxen verschoven van parkeerplek naar opslagruimte, werkplaats of hobbyruimte.
Leefbaarheid speelt mee
Volgens de onderzoekers gaat het veranderde gebruik regelmatig samen met verwaarlozing. Garageboxrijen dragen dan weinig bij aan de leefbaarheid en kunnen vooral in het donker onveilige plekken vormen.
Tegelijk liggen veel van deze locaties midden in stedelijke omgevingen, met name in Noord-Brabant en Noord- en Zuid-Holland. In de praktijk komt dit neer op kleine binnenstedelijke plekken waar verdichting mogelijk is zonder direct extra openbare ruimte op te offeren.
Garageboxen zijn geen snelle oplossing voor het woningtekort, maar kunnen op zorgvuldig gekozen locaties wel een waardevolle aanvulling zijn op de bestaande woningvoorraad.
Sloop en nieuwbouw liggen voor de hand
Het daadwerkelijk ombouwen van bestaande garageboxen tot woningen zal volgens de studie zelden de beste route zijn. Veel boxen bestaan uit eenvoudige eenlaagse stenen muren met een plat dak en verkeren vaak in verouderde staat.
Sloop en nieuwbouw liggen daarom meer voor de hand. Op sommige plekken kunnen meerlaagse appartementen of kleinere studio’s ontstaan, waardoor monotone bebouwing in een wijk meer variatie krijgt.
Potentie is groot op papier
De theoretische ontwikkelruimte is aanzienlijk. Volgens cijfers van het Kadaster nemen rijtjes garageboxen samen 920 voetbalvelden grond in. Bij nieuwbouw in vier woonlagen zou dat op papier ruimte kunnen bieden aan 160.000 appartementen van 60 vierkante meter.
Die rekensom laat vooral zien hoeveel ruimte verscholen ligt in bestaande wijken. Voor de vastgoedpraktijk is de theoretische potentie echter minder belangrijk dan de vraag welke locaties juridisch, financieel en ruimtelijk uitvoerbaar zijn.
Eigendom maakt uitvoering lastig
De grootste belemmering zit in het eigendom. Veel garageboxen zijn particulier bezit, waardoor het lastig is om een hele rij tegelijk te ontwikkelen. Eén versnipperde eigendomssituatie kan de planvorming, aankoop en besluitvorming flink vertragen.
Wanneer alleen wordt gekeken naar rijen garageboxen met één eigenaar, vaak een woningcorporatie, resteert nog altijd een potentieel van ongeveer 55.000 nieuwbouwwoningen. Dat maakt het onderwerp vooral interessant voor gemeenten, corporaties en ontwikkelaars die gericht zoeken naar kleinschalige verdichtingslocaties.
Aanvulling op bestaande wijken
Herontwikkeling van garageboxen kan wijken verdichten zonder dat parken, pleinen of andere openbare ruimte verdwijnen. Ook kan een nieuw woonprogramma meer levendigheid brengen op plekken die nu weinig functie of sociale controle hebben.
De onderzoekers waarschuwen wel voor te hoge verwachtingen. Garageboxen lossen het woningtekort niet snel op, maar kunnen bij realistische selectie bijdragen aan meer woningen, betere leefbaarheid en een gevarieerdere wijkstructuur.
Bron: cobouw.nl