Buurman als grootste rem op woningbouw: wat kunnen we eraan doen?
23 januari 2025
Omwonenden grootste bron van bezwaren tegen bouwprojecten
Hoewel Nederland te maken heeft met een groot woningtekort en woningzoekenden snakken naar betaalbare huizen, blijken nieuwe bouwplannen vaak op weerstand te stuiten. Volgens een rapport dat minister Mona Keijzer liet opstellen door Sweco en Hekkelman advocaten, is de grootste tegenstander van woningbouwplannen niet de natuurorganisatie of ondernemer, maar de buurman. Meer dan de helft van de ingediende bezwaren komt van omwonenden die geen woningen in hun directe omgeving willen.
Het rapport onderzocht 476 bezwaren tegen woningbouwprojecten van minstens 40 woningen, samen goed voor ruim 90.000 nieuwe huizen. De uitkomst is opvallend: één op de drie woningen loopt door bezwaren direct of indirect vertraging op.
Langere procedures, vaak ongegronde bezwaren
De gemiddelde doorlooptijd van bezwaren tegen woningbouw is flink opgelopen. In 2022 duurde een bezwaarprocedure gemiddeld zestien maanden, maar in 2023 was dit al twintig maanden. Daarbij blijkt dat in twee derde van de gevallen de ingediende bezwaren door de Raad van State ongegrond worden verklaard. Bij omwonenden ligt dit percentage zelfs op 73%.
Ondanks dat veel bezwaren ongegrond zijn, veroorzaken ze wel vertragingen en financiële druk voor projectontwikkelaars. Volgens de onderzoekers zijn zulke “onzinprocedures” niet volledig te voorkomen, omdat iedereen het recht heeft om in hoger beroep te gaan. Soms worden bezwaren zelfs gebruikt om een financiële vergoeding af te dwingen.
Uitstel is geen afstel
Hoewel bezwaren projecten kunnen vertragen, leiden ze zelden tot afstel. Zelfs wanneer de Raad van State een bestemmingsplan vernietigt, kunnen projecten vaak worden aangepast en alsnog doorgaan. Uit het rapport blijkt echter dat vertraging door nieuwe marktomstandigheden of veranderende wetgeving soms kan zorgen voor aanpassingen in bouwplannen, wat de haalbaarheid onder druk zet.
Participatie en betere plannen als sleutel tot versnelling
Volgens het rapport is de oplossing niet alleen te vinden in kortere bezwaarprocedures. Sweco wijst vooral op de winst die te behalen is met betere bouwplannen en eerder draagvlak creëren bij omwonenden. Gemeenten zouden ruimtelijke keuzes helderder moeten afbakenen en via participatie bewoners meer moeten betrekken in het proces. Zo kan weerstand worden beperkt nog voordat er een bezwaarprocedure nodig is.
Het bezwaarproces zelf neemt slechts een klein deel van de gemiddelde ontwikkeltijd van tien jaar in beslag. Werken aan efficiëntie in de voorbereidende fasen kan daarom een grotere versnelling teweegbrengen dan het aanpassen van de beroepsprocedures.
Nieuwe ideeën: anti-bezwaarpolis en voortoets
Een andere suggestie uit het rapport is de invoering van een anti-bezwaarpolis. Met zo’n verzekering kunnen ontwikkelaars het financiële risico van vertraging door beroepsprocedures overbruggen. Hierdoor zou de bouw alvast kunnen starten, zelfs voordat een bouwbesluit onherroepelijk is. Daarnaast wordt een zogenoemde voortoets genoemd als kansrijke oplossing. Hierbij wordt tijdens bezwaarprocedures alleen ingegaan op de belangrijkste gronden, wat zorgt voor snellere uitspraken en minder complexiteit.
Minister Keijzer zoekt oplossingen
De stapel bezwaren tegen woningbouwplannen is al jaren een doorn in het oog van ontwikkelaars en beleidsmakers. De Raad van State kondigde eerder aan dat ze dit jaar prioriteit zal geven aan grote woningbouwprojecten, om zo de woningnood te verlichten. Minister Keijzer onderzoekt ondertussen mogelijkheden om het aantal bezwaren dat bij de Raad van State belandt te beperken.
Daarnaast kijkt de minister naar het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting, waarin wordt voorgesteld om beroep in één instantie mogelijk te maken. Dit zou de procedures versnellen, al verwacht Sweco geen enorme tijdswinst. Voor nu blijft het aan gemeenten, ontwikkelaars en de overheid om samen te werken aan snellere en betere bouwplannen die de weerstand van de “buurman” zoveel mogelijk wegnemen.
Bron: cobouw.nl