Binnenstedelijk bouwen is een belangrijk antwoord op de woningnood, maar vraagt om veel meer dan alleen een bouwplan. De ontwikkeling van The Marker in Breda laat zien hoe technisch, logistiek en maatschappelijk ingewikkeld bouwen in de bestaande stad kan zijn, terwijl het volgens het Planbureau voor de Leefomgeving niet automatisch duurder hoeft te zijn dan bouwen buiten de stad.
121
koopappartementen telt project The Marker in Breda
49
huurwoningen worden aan het wooncomplex toegevoegd
2050
is de horizon waarvoor het PBL veel potentie ziet in bestaande steden
Bouwen tussen bestaande belangen
The Marker in Breda bestaat uit 121 koopappartementen en 49 huurwoningen aan de Markendaalseweg. De locatie ligt midden in de stad, omsloten door bestaande bebouwing, drukke verkeersroutes en een historisch pand in de directe omgeving.
Voor bouwbedrijf Van de Ven betekende dit dat de uitvoeringsrisico’s al begonnen vóór de eerste paal de grond in ging. Eerst moest een voormalig UWV-pand worden gesloopt, met mogelijke trillingen en zorgen over schade bij omwonenden.
Schade begint bij vastleggen
Binnen een straal van ongeveer vijftig meter rond het project werden woningen en gebouwen vooraf opgenomen. Gevels, bestaande scheuren en andere beschadigingen zijn vastgelegd om latere schadeclaims objectief te kunnen beoordelen.
In de praktijk komt dit neer op risicobeheersing aan de voorkant. Bij binnenstedelijke bouw kan niet worden volstaan met een technisch ontwerp; ook de juridische en communicatieve onderbouwing van de uitvoering moet op orde zijn.
Binnenstedelijk bouwen is niet alleen een bouwkundige opgave, maar ook een proces van monitoring, afstemming en vertrouwen in een bestaande leefomgeving.
Grondwater en funderingen vragen aandacht
Extra aandacht ging uit naar het historische complex van De Rooi Pannen, dat achter het project ligt. Omdat The Marker een grote ondergrondse parkeerkelder kreeg, speelde het risico dat bemaling de grondwaterstand en daarmee omliggende funderingen kon beïnvloeden.
Daarom werd een monitoringsplan opgesteld waarin grondwaterstanden voortdurend werden gemeten. Een retourbemalingssysteem stond klaar om water terug in de bodem te brengen als de grondwaterstand te sterk zou dalen, al hoefde dat uiteindelijk niet te worden gebruikt.
Logistiek zonder speelruimte
Ook logistiek vroeg het project om een scherpe aanpak. Omdat bijna het hele terrein werd bebouwd, was er nauwelijks ruimte voor opslag en moest de aanvoer van materialen just-in-time plaatsvinden.
Een deel van de Markendaalseweg kon als bouwplaats worden ingericht, maar de weg moest als belangrijke toegangsroute naar de stad blijven functioneren. Hierdoor werd bouwlogistiek een directe factor in planning, kostenbeheersing en omgevingshinder.
Complex betekent niet automatisch duurder
Volgens PBL-onderzoeker Arend Jonkman zijn veel uitdagingen in Breda herkenbaar voor binnenstedelijke woningbouw in heel Nederland. Elke locatie heeft eigen knelpunten, zoals bereikbaarheid, draagvlak, grondprijzen, kabels en leidingen of netcongestie.
Toch is het volgens Jonkman een misverstand dat binnenstedelijk bouwen per definitie duurder is dan bouwen in het buitengebied. In de bestaande stad zijn openbaar vervoer, winkels, scholen en zorgvoorzieningen vaak al aanwezig, waardoor minder nieuwe infrastructuur nodig is.
Verdichting kan gebiedskwaliteit toevoegen
Binnenstedelijke projecten kunnen meer opleveren dan alleen extra woningen. Goede verdichting kan ook openbare ruimte, vergroening en voorzieningen toevoegen aan een gebied.
Voor de vastgoedpraktijk betekent dit dat binnenstedelijke haalbaarheid breder moet worden beoordeeld dan alleen op bouwkosten. Maatschappelijke kosten en baten, bereikbaarheid, bestaande voorzieningen en gebiedskwaliteit bepalen samen de waarde van een ontwikkeling.
Voorbereiding bepaalt succes
Het PBL ziet nog veel potentie voor woningbouw in bestaande steden. Afhankelijk van de bevolkingsgroei kan een derde tot drie kwart van de woningen tot 2050 in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd, zeker als hogere dichtheden worden benut.
Netcongestie vormt daarbij een groeiend knelpunt, maar dat probleem speelt niet alleen in de stad. Voor succesvolle binnenstedelijke bouw blijven vooral voorbereiding, monitoring, overleg met betrokken partijen en duidelijke verwachtingen richting omwonenden doorslaggevend.
Bron: cobouw.nl