Berlijn overweegt een ingrijpende maatregel tegen de woningnood: het onteigenen van honderdduizenden huurwoningen van grote commerciële verhuurders. De politieke steun groeit, maar economen waarschuwen dat de maatregel miljarden kan kosten en investeringen in nieuwbouw juist kan ontmoedigen. Daarmee staat niet alleen het eigendomsrecht, maar ook het vertrouwen in de vastgoedmarkt ter discussie.
220.000
huurwoningen die het burgerinitiatief wil overbrengen naar publiek bezit.
€36 – 42 mrd
geschatte compensatie bij vergoeding op basis van markt- of boekwaarde.
100.000
woningen tekort volgens onderzoeksinstituut DIW.
Grote verhuurders mogelijk gedwongen tot verkoop
De linkse partij Die Linke wil grote commerciële woningverhuurders verplichten hun bezit over te dragen aan een publieke woningorganisatie. Het voorstel richt zich op partijen met meer dan 3.000 woningen. Onder meer Deutsche Wohnen, onderdeel van Vonovia, behoort tot de mogelijke doelwitten.
De politieke discussie speelt tegen de achtergrond van een groeiend woningtekort. Berlijn heeft volgens DIW jaarlijks ruim 14.000 nieuwe woningen nodig tot 2040. Vorig jaar kwamen er ongeveer 11.000 bij. Het aanbod blijft daarmee achter bij de behoefte.
Miljardenkosten en hogere investeringsrisico’s
Een belangrijk discussiepunt is de financiële compensatie. Het burgerinitiatief wil aanzienlijk minder betalen dan de huidige marktwaarde en stelt financiering via langlopende obligaties voor. Onderzoekers van DIW betwijfelen of Berlijn de operatie financieel kan dragen, mede vanwege het bestaande begrotingstekort.
Daarnaast kan verplichte eigendomsoverdracht invloed hebben op toekomstige investeringsbeslissingen. Wanneer beleggers rekening moeten houden met onteigening onder de marktwaarde, stijgt het risico. Een hogere rendementeis kan vervolgens de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten verminderen.
Onteigening verandert wie woningen bezit, maar vergroot het woningaanbod niet. Als investeerders afhaken, kan een maatregel tegen woningnood de ontwikkeling van nieuwe woningen juist bemoeilijken.
Politieke onzekerheid raakt de vastgoedmarkt
Of het onteigeningsplan doorgaat, blijft onzeker. De SPD verzet zich tegen het voorstel, terwijl de Groenen bereid zijn erover te onderhandelen. De Duitse grondwet biedt mogelijkheden voor onteigening in het algemeen belang, maar stelt voorwaarden aan compensatie.
Volgens DIW ligt een structurele oplossing vooral bij extra woningbouw, eenvoudigere bouwregels en herbestemming van leegstaande bedrijfspanden. Die maatregelen vergroten het aanbod in plaats van uitsluitend het bestaande bezit te verdelen.
De Berlijnse discussie onderstreept hoe sterk overheidsbeleid doorwerkt in vastgoedwaarderingen en investeringsstrategieën. Onzekerheid over eigendomsrechten en toekomstige regelgeving kan financieringsvoorwaarden verslechteren. Voor de woningbouw blijft een voorspelbaar investeringsklimaat daarom een belangrijke factor.
Meer weten over de invloed van risico’s, rendement en beleidsveranderingen op vastgoedportefeuilles? Bekijk dan de Cursus Vastgoedstrategie, Portfolio- en Risicomanagement.
Bron: fd.nl