Beter gebruikmaken van bestaande gebouwen wordt vaak genoemd als snelle oplossing voor het woningtekort. Toch levert transformatie, woningsplitsing en optoppen juist steeds minder woningen op. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw daalt de netto toevoeging uit de bestaande voorraad van 14.000 tot 16.000 woningen in 2020 en 2021 naar naar verwachting circa 10.000 in 2025. Daarmee groeit de druk om ook de reguliere nieuwbouw fors op te schalen.
10.000
verwachte woningtoevoegingen uit bestaande voorraad in 2025
8.000 -10.000
woningen per jaar uit transformatie
500 – 600
jaarlijkse toevoegingen door optoppen
Transformatie verliest tempo
Transformatie is met jaarlijks 8.000 tot 10.000 woningen de grootste bron van extra woningen binnen de bestaande voorraad. Het EIB ziet hier echter minder groeiruimte dan eerder werd verondersteld. Veel verouderde kantoren die relatief eenvoudig konden worden omgebouwd, zijn inmiddels aangepakt. Het laaghangende fruit is daarmee grotendeels verdwenen.
Nieuwe transformatieprojecten vragen daardoor vaker om complexere technische, juridische of financiële afwegingen. In de praktijk betekent dit dat bestaand vastgoed niet automatisch een omvangrijke reserve vormt waarmee de jaarlijkse woningproductie snel kan worden verhoogd.
Splitsen blijft een niche
Ook woningsplitsing blijft beperkt tot minder dan 2.000 woningen per jaar. Volgens het EIB zijn vooral ruime woningen in aantrekkelijke binnenstedelijke gebieden geschikt, terwijl een splitsing pas mogelijk wordt wanneer zo’n woning op de markt komt én de ingreep juridisch en financieel haalbaar is.
Daarom plaatst het instituut vraagtekens bij berekeningen die uitgaan van grootschalige splitsing van rijtjeswoningen. Zulke woningen worden volgens het EIB in de praktijk vrijwel nooit opgesplitst. Theoretisch potentieel blijkt daarmee iets anders dan daadwerkelijk realiseerbare woningproductie.
De bestaande voorraad biedt wel kansen, maar praktische haalbaarheid bepaalt hoeveel woningen daadwerkelijk kunnen worden toegevoegd.
Optoppen stuit op bewonersbelangen
Optoppen levert met circa 500 tot 600 woningen per jaar de kleinste bijdrage. Technisch geschikte appartementencomplexen zijn er volgens het EIB voldoende, maar bestaande bewoners ervaren vooral overlast en weinig directe voordelen. Daardoor ontstaat snel weerstand tegen een extra bouwlaag.
De grootste kans ligt bij corporatiecomplexen die toch al ingrijpend worden gerenoveerd. Juist die combinatie van omstandigheden komt volgens het instituut weinig voor, waardoor snelle opschaling lastig blijft.
Nieuwbouw blijft noodzakelijk
Het EIB pleit daarom voor meer realisme bij de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren. Wanneer beter benutten van bestaande gebouwen onvoldoende volume oplevert, moet nieuwbouw het verschil maken. Meer woningbouw aan de randen van steden en dorpen, via uitleglocaties en zogenoemde ‘straatjes erbij’, wordt daarbij als noodzakelijke aanvulling gezien.
Voor woningbouwbeleid betekent dit dat transformatie, splitsing en optoppen vooral aanvullende instrumenten zijn. Wie de totale productie structureel wil verhogen, kan volgens het EIB niet om een forse uitbreiding van de nieuwbouwcapaciteit heen.
Bron: cobouw.nl