Corporaties lenen recordbedrag voor sociale huur

Recordinvesteringen in sociale woningbouw

Woningcorporaties investeren als nooit tevoren in nieuwbouw van sociale huurwoningen. In 2024 ging er ruim 4 miljard euro naar nieuwe sociale huurprojecten. Toch is het beeld minder rooskleurig dan die cijfers op het eerste gezicht doen vermoeden. Uit het rapport Corporaties in Beeld 2024 blijkt dat corporaties steeds vaker moeten lenen om hun ambities waar te maken.

De netto-exploitatie van bestaand vastgoed loopt namelijk terug, terwijl kosten voor onderhoud en verduurzaming juist stijgen. De huurinkomsten groeien slechts beperkt mee, waardoor de ruimte om te investeren steeds kleiner wordt. En dus grijpen corporaties massaal naar de leenkraan.

100 miljard euro aan leningen is nog maar het begin

Deze maand werd een opmerkelijke grens doorbroken: woningcorporaties hebben nu in totaal 100 miljard euro geleend bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. En volgens branchevereniging Aedes is dat bedrag voorlopig nog niet aan het dalen. De druk om nieuw te bouwen blijft groot: van de huidige 22.000 woningen per jaar moet de productie doorgroeien naar 30.000 in 2029, zo is afgesproken met het Rijk.

Maar die uitbreiding komt bovenop de lasten van het bestaande bezit. De honderd grootste corporaties gaven vorig jaar al 3,3 miljard euro uit aan onderhoud en verduurzaming. Dat werd deels gefinancierd met opnieuw 1,5 miljard aan extra leningen.

Exploitatie onder druk door structurele verliezen

Volgens Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt en verbonden aan Finance Ideas, is het financiële model van sociale woningbouw op termijn niet houdbaar. “Elke woning levert nu verlies op. En met verliesgevende woningen kun je niet oneindig blijven uitbreiden. In de huidige situatie houden corporaties het nog vier tot vijf jaar vol.”

Conijn wijst op mogelijke tijdelijke oplossingen, zoals het schrappen van de vennootschapsbelasting voor corporaties. Dat zou op korte termijn wat ademruimte bieden, misschien voor vijf tot tien jaar. Maar het echte probleem zit dieper: het verschil tussen wat een sociale huurwoning kost en wat ze oplevert is structureel.

Een huur van 1100 euro per maand zou kostendekkend zijn, maar gemiddeld ontvangen corporaties nu slechts 700 euro. Dat verschil maakt elke nieuwe sociale woning per definitie verliesgevend.

Meer aandacht voor middenhuur, maar geen structurele oplossing

Tegelijkertijd stijgt ook de investering in middenhuurwoningen. Die zijn financieel aantrekkelijker: voor een vergelijkbare woning kan een aanzienlijk hogere huur worden gevraagd. Toch is dat volgens Conijn niet dé oplossing voor de financiële problemen. De doelgroep van de sociale huursector — huishoudens met een laag inkomen — schiet daar niets mee op.

Een alternatief ligt volgens hem in het heroverwegen van objectsubsidies. Tot begin jaren negentig was het gebruikelijk dat de overheid het verschil tussen kostprijs en sociaal haalbare huur compenseerde. Een systeem dat destijds werkte, en wellicht opnieuw de reddingsboei kan zijn voor een sector die onder water dreigt te raken.

Bron: cobouw.nl