Nederland kan de woningbouwdoelen alleen halen wanneer investeren in nieuwbouw weer aantrekkelijker wordt. De Nederlandsche Bank waarschuwt dat fiscale druk, hoge bouw- en financieringskosten en veranderende regelgeving de haalbaarheid van projecten aantasten. Vooral de financiering van private huurwoningen vormt een knelpunt.
€40 mrd
Jaarlijkse financiering die nodig is om de bouwdoelstelling te halen.
16.000
Benodigde nieuwe private huurwoningen per jaar.
2%
Aandeel buitenlandse partijen in het woningbeleggingsvolume.
Financieringsgat bij private huur
Voor de realisatie van de gewenste private huurwoningen is jaarlijks circa €6,4 mrd nodig. Binnen- en buitenlandse pensioenfondsen en verzekeraars financieren daarvan iets meer dan de helft. Voor het resterende bedrag van ongeveer €2,8 mrd zijn ontwikkelaars afhankelijk van marktpartijen en particuliere beleggers.
Juist deze investeerders zijn terughoudender geworden. Buitenlandse partijen waren in 2022 nog verantwoordelijk voor bijna een derde van de investeringen in Nederlandse huurwoningen. In de eerste helft van het genoemde jaar was hun aandeel volgens Capital Value teruggelopen tot 2%. Hierdoor neemt niet alleen het beschikbare kapitaal af, maar wordt ook de concurrentie tussen financiers kleiner.
Beleidszekerheid bepaalt haalbaarheid
DNB adviseert het kabinet om stabieler en voorspelbaarder beleid te voeren. Daarnaast zouden bovenwettelijke gemeentelijke bouweisen moeten worden beperkt. Zulke aanvullende eisen kunnen de voorbereiding vertragen, bouwkosten verhogen en verschillen tussen gemeenten vergroten.
Ook de Wet Betaalbare Huur verdient volgens de centrale bank een evaluatie op de gevolgen voor nieuwbouw. Huurbegrenzing verlaagt in bepaalde projecten de verwachte inkomsten, terwijl grond-, bouw- en rentekosten hoog blijven. In de praktijk komt dit neer op lagere residuele grondwaarden, kleinere financiële buffers en businesscases die moeilijker sluitend te krijgen zijn.
De woningbouwopgave draait niet alleen om beschikbare bouwgrond en vergunningen. Zonder voldoende rendement en voorspelbare regelgeving komt ook een vergund project niet vanzelf tot uitvoering.
Subsidies en corporaties veranderen de markt
DNB constateert dat de directe ondersteuning van woningbouw sterk is afgenomen. In de jaren tachtig liepen woningbouwsubsidies op tot circa 1,8% van het bruto binnenlands product. Nu bedraagt de ondersteuning ongeveer 0,1%. Een terugkeer naar het vroegere niveau ligt door de beperkte begrotingsruimte niet voor de hand.
Wel krijgen woningcorporaties vanaf 1 juli 2028 meer financiële ruimte. Door versoepelde Europese staatssteunregels mogen zij dan ook voor middenhuurwoningen goedkoper lenen. Dat kan de productie door corporaties stimuleren, maar institutionele beleggers vrezen een ongelijk speelveld. Voor gebiedsontwikkelingen en gemengde woningprogramma’s wordt daarom steeds belangrijker welke partij welk segment financiert en tegen welke voorwaarden.
Voor vastgoedbeslissingen betekent de waarschuwing van DNB dat projecten nadrukkelijker op meerdere beleids-, rente- en huurscenario’s moeten worden doorgerekend. Beleidszekerheid, financierbaarheid en een realistische verhouding tussen kosten en opbrengsten bepalen uiteindelijk welke woningbouwplannen daadwerkelijk van de tekentafel komen.
Bron: fd.nl