Woningbouwprojecten lopen volgens stedenbouwkundige en BNA-voorzitter Jeroen de Willigen te vaak vast doordat partijen vooral hun eigen risico’s willen beperken. Meer professionele empathie kan helpen om gebiedsontwikkelingen sneller, beter en met meer onderling vertrouwen van de grond te krijgen.
100
woningen voelen voor partijen vaak overzichtelijker dan een grotere opdracht met meer risico.
700
woningen kunnen volgens De Willigen juist ruimte geven voor langetermijnsamenwerking.
3
voorbeelden van samenwerking keren terug: Overhoeks, Grunobuurt en blok-voor-blokontwikkeling.
Samenwerking stokt door risicomijding
Jeroen de Willigen ziet als partner van De Zwarte Hond en voormalig stadsbouwmeester van Groningen regelmatig dat woningbouwprojecten vertragen doordat partijen op het laatste moment meer uit een project willen halen. Juist wanneer de haalbaarheid eindelijk rond is, ontstaan nieuwe eisen of discussies over ontwerpkeuzes die eerder al waren afgekaart.
Volgens De Willigen speelt dit bij opdrachtgevers, aannemers, architecten en overheden. Partijen zijn voorzichtiger geworden en richten zich sterk op het uitsluiten van hun eigen risico’s. In de praktijk komt dit neer op langere onderhandelingen, meer controlemechanismen en minder gezamenlijke energie om een project daadwerkelijk te bouwen.
Excel wint het van vakplezier
De Willigen mist in veel processen het plezier om samen iets moois te maken. Volgens hem wordt er te veel onderhandeld over een procent meer of minder op een Excel-sheet, terwijl het vakmanschap en de liefde voor bouwen vaker naar de achtergrond verdwijnen. Dat maakt samenwerking zakelijker, maar niet per se effectiever.
De voorzichtigheid is volgens hem deels terug te voeren op de vorige recessie. De financiële crisis heeft verbanden in de bouwsector beschadigd, waardoor partijen sneller vanuit wantrouwen naar elkaar kijken. Bouwers, architecten en opdrachtgevers worden daardoor vaker vastgezet in standaardbeelden die samenwerking juist bemoeilijken.
Woningbouw versnellen vraagt niet alleen om grond, geld en vergunningen, maar ook om partners die elkaars belangen professioneel kunnen begrijpen.
Langdurige relaties leveren ruimte op
Toch ziet De Willigen ook een verschuiving. Meer bouwpartners raken ervan overtuigd dat investeren in langdurige relaties voordelen oplevert. Als partijen elkaar langer kennen, ontstaat meer continuïteit en wordt de neiging kleiner om in het begin van een project het maximale voordeel naar zich toe te trekken.
Als voorbeeld noemt hij de nieuwe stadswijk Overhoeks in Amsterdam. Daar hebben Amvest, Ymere en Dura Vermeer afgesproken te sturen op sterke kwaliteit en goede architectuur. Na elk project nemen zij de lessen mee naar de volgende fase, waardoor samenwerking niet telkens opnieuw hoeft te beginnen.
Teamvorming als projectinstrument
Ook de herstructurering van de Grunobuurt laat volgens De Willigen zien wat investeren in samenwerking kan opleveren. De Zwarte Hond, ontwikkelende bouwer Trebbe en woningcorporatie Nijestee trokken daar als een eenheid op in een blok-voor-blokaanpak. Het doel was om ieder blok te verbeteren en de bouw ervan te versnellen.
Voor de start werd bewust gewerkt aan de samenstelling van het team, onder begeleiding van een organisatiepsycholoog. Alle betrokkenen legden hun belangen en uitdagingen op tafel. Dat kost aan het begin tijd en moeite, maar het creëert volgens De Willigen meer ruimte om samen te innoveren, bijvoorbeeld met houtbouw of oplossingen voor parkeerdruk.
Groter denken kan sneller werken
Bij grote gebiedsontwikkelingen ziet De Willigen vaak dat projecten worden opgeknipt in veel kleinere deelopdrachten. Dat gebeurt omdat opdrachtgevers en bouwpartijen risico’s willen beheersen. Volgens hem kan die aanpak juist remmend werken, omdat de basis voor langetermijninvesteringen in samenwerking smaller wordt.
Een grotere opdracht kan partijen juist stimuleren om te investeren in continuïteit, kwaliteit en wederzijds begrip. Voor de praktijk houdt dit in dat opdrachtgevers kunnen afspreken dat goed presterende partners ook een volgende fase mogen uitvoeren, terwijl er ruimte blijft om afscheid te nemen als de samenwerking onvoldoende oplevert.
Volgens De Willigen vraagt dit om lef en transparantie. Wie niet duidelijk is over eigen doelen en uitdagingen, bouwt weinig vertrouwen op in het proces. Juist dat gebrek aan vertrouwen en gezamenlijke wil verklaart volgens hem waarom veel bouwprojecten niet van de grond komen.
Bron: cobouw.nl