De huurder van een miljoenenvilla aan de Amstel moet vertrekken. De Amsterdamse kortgedingrechter heeft geoordeeld dat eigenaar Loek van den Boog de huurder mag laten uitzetten, nadat een huurachterstand van 45.000 euro was ontstaan en de gestelde gebreken onvoldoende zijn onderbouwd.
€15.000
bedroeg de maandhuur van de villa aan de Amstel.
€45.000
liep de huurachterstand op na drie maanden zonder betaling.
2 weken
krijgt de huurder om zelf te vertrekken voordat justitie en politie kunnen worden ingeschakeld.
Tijdelijke verhuur met beperkte bescherming
De zaak draait om een vrijstaande villa aan de Amstel die al langere tijd te koop staat. Eigenaar Loek van den Boog verhuurde de woning tijdelijk, omdat verkoop in het topsegment van de woningmarkt soms jaren kan duren. De Leegstandwet maakt zulke tijdelijke verhuur mogelijk in een overgangssituatie.
Bij verhuur onder de Leegstandwet is de huurbescherming beperkter dan bij reguliere woonruimte. Dat maakt tijdelijke verhuur aantrekkelijk voor eigenaren die verkoopruimte willen houden, maar het vraagt tegelijk om duidelijke afspraken over gebruik, onderhoud, gebreken en beëindiging.
Huurder stopt betaling
De huurder betaalde drie maanden geen huur. Volgens hem was sprake van ernstige verstoring van het huurgenot door problemen aan de woning en voorzieningen. Die gebreken zouden een korting van 40 procent op de maandhuur van 15.000 euro rechtvaardigen.
De rechter ging daar niet in mee. De gestelde gebreken zijn volgens het vonnis onvoldoende vast komen te staan. Daardoor moet de huurder de volledige huurachterstand van 45.000 euro alsnog betalen. In de praktijk laat dit zien dat het opschorten van huurbetaling juridisch risicovol is wanneer klachten niet stevig zijn onderbouwd.
Een hoge huurprijs verandert niets aan de bewijspositie: wie huur inhoudt vanwege gebreken, moet aantonen dat die gebreken bestaan en aan de verhuurder zijn toe te rekenen.
Gebreken en gedrag botsen
Het conflict ging niet alleen over de staat van de woning, maar ook over mogelijk wangedrag. Volgens Van den Boog is vanuit de woning geschoten, waarbij een kunstwerk in de tuin beschadigd raakte. Beide partijen verschilden daarnaast van mening over wie verantwoordelijk was voor de vermeende gebreken.
Van den Boog erkende incidentele storingen, maar stelde dat die direct waren verholpen. Andere klachten zouden volgens hem verzonnen zijn. Voor het merendeel van de gestelde gebreken kon de eigenaar volgens het vonnis onderbouwen dat hij daarvoor niet verantwoordelijk was.
Inspectierapport weegt mee
Een ingeschakelde inspecteur speelde een belangrijke rol in de beoordeling. Volgens Van den Boog bleek uit dat rapport dat de huurder zelf zeventig terrastegels in de tuin met kwade opzet had losgemaakt. De inspecteur sloot een natuurlijke oorzaak uit.
De rechter oordeelde dat de huurder dit onvoldoende had weersproken. Ook het verweer dat de huurder met twee jonge kinderen op straat zou komen te staan, hield geen stand. Uit de stukken bleek volgens de rechter dat het gezin op meerdere adressen terechtkan.
Dossieropbouw wordt beslissend
Gedwongen uitzettingen in het topsegment van de woningmarkt komen weinig voor, maar deze zaak laat zien dat ook luxe verhuur snel kan escaleren. Hoge huur, tijdelijk gebruik, beperkte huurbescherming en discussie over onderhoud vormen samen een kwetsbare combinatie.
Voor verhuurders, beheerders en adviseurs ligt de praktische les in zorgvuldige dossieropbouw. Meldingen, herstelacties, inspectierapporten en correspondentie bepalen in een conflict vaak of een beroep op gebreken, huurkorting of beëindiging standhoudt. Voor huurders geldt dat klachten concreet en controleerbaar moeten zijn voordat huurbetaling wordt opgeschort.
Bron: fd.nl