De Nederlandse commerciële vastgoedmarkt begon 2026 met een forse stijging van het beleggingsvolume. ING verwacht echter dat deze opleving niet in hetzelfde tempo doorzet. Het sterke kwartaal lijkt deels veroorzaakt door uitgestelde transacties, terwijl geopolitieke onzekerheid, hoge bouwkosten en verduurzamingsopgaven het herstel afremmen.
Meer dan 60%
Groei van het beleggingsvolume ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025.
2026
Jaar waarin uitgestelde transacties voor een sterke start zorgden.
Belastingverlaging trekt transacties naar voren
Het beleggingsvolume lag in het eerste kwartaal ruim 60% hoger dan een jaar eerder. Volgens ING is die stijging niet uitsluitend het gevolg van structureel hersteld vertrouwen. Een deel van de transacties was al in 2025 voorbereid, maar werd doorgeschoven om te profiteren van de lagere overdrachtsbelasting die in januari 2026 inging.
Hierdoor geeft het eerste kwartaal mogelijk een vertekend beeld van de onderliggende marktgroei. Voor waarderingen en investeringsbeslissingen is vooral relevant hoeveel transacties ook zonder dit fiscale effect zouden zijn gesloten. ING verwacht daarom dat het groeitempo in de rest van het jaar afneemt.
Kosten en beperkingen drukken de haalbaarheid
Hogere kosten voor nieuwbouw, renovatie en verduurzaming blijven de businesscase van vastgoedprojecten belasten. Daarnaast vertragen stikstofbeperkingen en netcongestie de ontwikkeling van nieuwe gebouwen. Hogere investeringskosten en langere doorlooptijden vergroten het risico dat projecten onvoldoende rendement opleveren.
Ook bestaand vastgoed vraagt om scherpere selectie. Oudere kantoren kunnen omvangrijke verduurzamingsinvesteringen vereisen, terwijl logistieke objecten zonder voldoende laadcapaciteit minder goed aansluiten op toekomstige gebruikersbehoeften. Bij winkelvastgoed blijft de belangstelling beperkt door de aanhoudende groei van online winkelen.
De markt herstelt niet overal gelijk: financierbaarheid, verduurzamingskosten en de technische toekomstbestendigheid van een object wegen steeds zwaarder in aankoopbeslissingen.
Stabiele rente biedt enige ondersteuning
Tegenover deze risico’s staan gematigd positieve economische vooruitzichten. ING rekent op lichte economische groei en redelijk stabiele kapitaalmarktrentes. Een stabiele rente maakt financieringslasten beter voorspelbaar en helpt voorkomen dat vastgoedrendementen opnieuw sterk onder druk komen.
De vraag zal naar verwachting vooral van Nederlandse beleggers komen. Buitenlandse partijen hebben de afgelopen jaren vaker voor andere markten gekozen, mede door strengere Nederlandse regelgeving. Voor verkopers en ontwikkelaars betekent dit dat de kopersmarkt kleiner blijft en projecten sterker moeten overtuigen op locatie, kwaliteit, energieprestatie en toekomstig rendement.
Selectief herstel vraagt om realistische aannames
De sterke jaarstart is daarmee geen garantie voor een breed en langdurig herstel. Voor de vastgoedpraktijk komt het aan op realistische aannames over exitwaarde, financieringskosten, verduurzamingsbudget en exploitatierisico. Objecten met een duidelijke gebruikersvraag en beperkte technische achterstand blijven het beste gepositioneerd om van het voorzichtige marktherstel te profiteren.
Bron: fd.nl