Regelingen voor starters zorgen voor kansen, maar ook voor wildgroei

Dankzij regelingen voor starters is het voor deze groep beter mogelijk geworden om een woning te kopen. Denk aan een lagere koopprijs en lage maandlasten. Aan de andere kant zijn de constructies niet aan regels gebonden. Daardoor zijn ze vaak ingewikkeld en begrijpen de starters de regelingen zelf vaak niet.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wil dat er vaste regels komen. Die moeten per 1 januari 2023 gaan gelden. Dit moet voor woningen tot 335.000 gelden zodat er voor starters goedkoper te lenen is. De regelingen zijn er om de starters te helpen en die bestaan al in verschillende vormen sinds 1970. Toch is er nu meer duidelijkheid gewenst.

Meer en meer regelingen

In recente jaren zijn er meer en meer regelingen gekomen. Daardoor kunnen kopers soms tientallen procenten korting krijgen op de koop van een nieuwbouwwoning. Dit werkt op basis van erfpacht. De regelingen voor starters zijn op die manier juridisch goed vastgelegd. De bekendste is die waarbij een hypotheek wordt afgesloten en daarnaast een canon met jaarlijkse betaling voor de grond. Dit maakt het bedrag lager en is een betere woning kopen mogelijk.

Er zijn ook andere regelingen rondom de canon. Ook zijn er regelingen waarbij kopers extra korting kunnen krijgen. Die korting komt vaak neer op betalingsuitstel van de koopsom. Al maakt dit de mogelijkheden voor starters natuurlijk ook groter. Het uitgestelde deel wordt alsnog opgeëist bij een verkoop in de toekomst. De koper kan ook later de grond alsnog zelf kopen.

Woning in het centrum

Sommige aanbieders hebben meerdere regelingen voor starters die een huis willen kopen, denk aan de starterskorting. De mensen die hiermee kunnen kopen hebben een groot voordeel. Ze betalen een korting, maar geen canon. Dit is voor de klant ideaal. De financiering wordt bijvoorbeeld door verzekeraars en pensioenfondsen gedaan.

Zo wordt het bijvoorbeeld mogelijk een woning in een centrum van een grote stad te kopen. Dit kan dan op plekken waar de markt overspannen is en hoogopgeleide mensen en expats graag hun intrek nemen. De woningen zijn dan te koop, zonder dat de grond gekocht hoeft te worden. Dit kan een derde van de koopprijs schelen. Dit biedt dus ineens heel veel meer mogelijkheden.

Regelingen die complex zijn

Een probleem is dat lang niet elke regeling even duidelijk is. Zo is in Zaandam een regeling Betaalbare Koopwoningen Zaanstad van toepassing. Dit gebeurt via de gemeente. De regeling heeft gunstige voorwaarden, maar vergt wel nadenkwerk. Zo kan het zijn dat een woning door de vorige bewoner met canon is gekocht. Omdat de regeling inkomensafhankelijk is, moet dit worden doorgegeven op de belastingaangifte.

Wie een woning koopt waarvan dus nog een percentage openstaat, kan in de situatie komen dat dit overgenomen moet worden. Een deel van de koopsom gaat dan naar de verkoper en een deel naar de gemeente die de regeling versterkt. Aan de uitleg is al te zien dat deze regeling ingewikkeld is.

Een woning kopen zonder grond kan deze beter binnen bereik brengen. Het te financieren bedrag wordt minder hoog. De regeling kan daar dan bij helpen. Wanneer de woning met grond te koop staat, hoeft dat geen probleem te zijn. Die grond kan dan later alsnog worden gekocht voor een vast bedrag dat al in het bouwjaar is vastgesteld.

Voor verrassingen staan

Het kan zijn dat een plotselinge verhoging van de canon wordt doorgevoerd. Of een verplichte betaling. Bijvoorbeeld wanneer je inkomen of vermogen onverwachts stijgt. De BKZ is dan de eerste die komt aankloppen. Dit kan heel vervelend overkomen, vooral wanneer de regels niet goed duidelijk zijn.

Het is voor NHG duidelijk dat de regelingen voor starters lang niet altijd duidelijk zijn. Mede ook doordat er meer en meer regelingen bij worden verzonnen. Hoewel dit goed bedoeld is, gaat het vaak mis. Dit is vooral het geval bij verplichte betalingen door inkomensstijgingen. Er is onvoldoende toezicht, zo stelt NHG.

Er zijn momenteel wel eisen gesteld aan de regelingen voor starters. De aanbieders moeten een duidelijke bijsluiter bijvoegen. Ook zijn er grenzen opgelegd voor de jaarlijkse stijging. Ook mogen aankopen van grond of korting niet verplicht worden gesteld. Ook is er een lijst van goedgekeurde regelingen. De regelingen blijven op zich aantrekkelijk voor starters.

Bron: NRC