Transformatie, woningsplitsing en optoppen leveren steeds minder extra woningen op. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw is het eenvoudig te transformeren vastgoed grotendeels benut en moet de structurele groei van de woningvoorraad daarom vooral uit nieuwbouw komen. Dat zet vraagtekens bij beleid dat zwaar leunt op het beter benutten van bestaande gebouwen.
10.000
Geschatte woningproductie uit bestaande bouw in 2025.
6.500+
Verwachte woningen uit transformatie van kantoren en winkels in 2025.
70.000
Gemiddeld aantal nieuwbouwwoningen per jaar in 2019-2025.
Makkelijkste transformaties zijn grotendeels benut
Sinds 2019 zet de overheid in op transformatie van kantoren, woningsplitsing en optoppen als aanvulling op nieuwbouw. De verwachtingen waren hoog. Alleen al de ombouw van kantoren zou jaarlijks 15.000 woningen kunnen opleveren. Volgens het EIB blijkt dat potentieel in de praktijk veel kleiner.
In 2021 kwamen nog tussen de 15.000 en 16.000 woningen uit bestaande bouw. In 2024 waren dat er minder dan 12.000 en voor 2025 verwacht het EIB nog circa 10.000. Vooral de transformatie van kantoren en winkels loopt terug: van ruim 12.000 woningen in 2018 en 2019 naar naar verwachting iets meer dan 6.500 in 2025.
Leegstand is niet automatisch woningpotentieel
Volgens het EIB is die daling logisch. De eenvoudig te transformeren gebouwen zijn grotendeels aangepakt. Resterende kantoren zijn vaak gedeeltelijk verhuurd of financieel minder aantrekkelijk om om te bouwen. Daarmee wordt zichtbaar dat leegstaande of onderbenutte vierkante meters niet één-op-één kunnen worden vertaald naar nieuwe woningen.
Ook bij woningsplitsing en optoppen blijft de productie beperkt. Splitsing levert ongeveer 2.000 woningen per jaar op, terwijl optoppen goed is voor circa 500 tot 600 woningen. Bovendien hebben bestaande gebouwen vaak al gebruikers, wat ingrepen juridisch, praktisch en financieel ingewikkelder maakt.
Bestaande bouw blijft waardevol als aanvulling, maar volgens het EIB is het potentieel te beperkt om de nationale woningbouwopgave structureel te dragen.
Nieuwbouw blijft de grootste motor
Tussen 2019 en 2025 leverde nieuwbouw gemiddeld ongeveer 70.000 woningen per jaar op. Tegenover het landelijke doel van 100.000 extra woningen per jaar blijft daarmee een aanzienlijke opgave bestaan. De bijdrage vanuit bestaande bouw is volgens het EIB onvoldoende om dat verschil te overbruggen.
Voor gebiedsontwikkeling en woningbouwbeleid betekent dit dat transformatie vooral als aanvullende strategie moet worden beschouwd. Nieuwbouwlocaties, uitvoerbare plannen en voldoende ontwikkelruimte blijven doorslaggevend voor structurele groei van de woningvoorraad.
Bron: fd.nl