Nieuwe kantoorprojecten komen steeds moeilijker van de grond. Hogere bouwkosten, duurdere financiering en een afnemende vraag van huurders zorgen ervoor dat businesscases vaker niet meer sluiten. Voor vastgoedontwikkelaars verschuift de aandacht daardoor van grootschalige nieuwbouw naar herontwikkeling van bestaande kantoren op goede locaties.
30%
stegen materiaal- en personeelskosten voor kantoren tussen juni 2020 en juni 2026
75%
duurder werd beton in dezelfde periode volgens BDB
10%+
bedraagt de leegstand in Amsterdam volgens Cushman & Wakefield
Nieuwbouw wordt lastiger rond te rekenen
De ontwikkeling van nieuwe kantoren staat onder druk door een combinatie van hogere bouwkosten, gestegen rente en minder vraag van huurders. Projecten die enkele jaren geleden nog haalbaar leken, komen nu moeilijker door de financiële toets. Als de verwachte huur- en verkoopopbrengsten de hogere stichtingskosten niet meer dragen, wordt uitstel of stopzetting een reële optie.
Het stopzetten van het project Well House aan de Amsterdamse Zuidas laat zien hoe scherp die druk kan zijn. Vastgoedbelegger NSI beëindigde de ontwikkeling omdat het project financieel niet meer haalbaar was. In de praktijk komt dit neer op een markt waarin zelfs prestigieuze locaties niet automatisch genoeg zijn om stijgende kosten te compenseren.
Bouwkosten slaan hard door
Volgens bouwkostenanalist BDB zijn de kosten voor bouwmateriaal en personeel voor kantoorgebouwen tussen juni 2020 en juni 2026 met 30 procent gestegen. Dat ligt ruim boven de bouwinflatie die eerder gebruikelijk was. Beton, een belangrijk materiaal voor kantoorbouw, werd in zes jaar zelfs 75 procent duurder.
Voor ontwikkelaars met oudere planvorming is dat problematisch. Wanneer ontwerpen zijn gebaseerd op kostenniveaus van 2020 of eerder, kan de businesscase snel uit balans raken. Vooral complexe of hoogwaardige kantoorontwerpen zijn moeilijk terug te brengen in kosten zonder de kwaliteit of uitstraling van het project aan te tasten.
De kantorenmarkt kampt niet met één probleem, maar met een stapeling van druk: hogere bouwkosten, duurdere financiering, minder huurders en strengere rendementseisen.
Huurders en beleggers zijn voorzichtiger
Naast de kostenkant speelt ook de vraagkant mee. Ontwikkelaars signaleren dat het lastiger is om huurders te vinden, terwijl beleggers kritischer kijken naar het rendement van nieuwe kantoren. Een belegger die na oplevering wil verhuren, koopt alleen wanneer huurinkomsten, risico en aankoopprijs voldoende in verhouding staan.
Die verhouding staat onder druk door hogere stichtingskosten. Ontwikkelaars moeten tegen een hogere prijs verkopen om verlies te voorkomen, terwijl huurders en beleggers juist terughoudender worden. Hierdoor kan de hele businesscase vastlopen, ook wanneer de locatie op zichzelf aantrekkelijk is.
Stationslocaties blijven kansrijk
Niet elke kantoorlocatie wordt even hard geraakt. Op goede plekken in grote steden, vooral vlak bij stations, blijft nieuwbouw volgens marktpartijen mogelijk. Daar zijn de huren hoger en is de vraag naar moderne, goed bereikbare werkplekken sterker.
Toch is ook daar zekerheid over huurders belangrijk. Door macro-economische onzekerheid staan bedrijven vaker in de wachtstand. In Amsterdam is de leegstand volgens vastgoedadviseur Cushman & Wakefield opgelopen tot ruim 10 procent, waardoor de concurrentie tussen bestaande en nieuwe kantoren toeneemt.
Renovatie wint van nieuwbouw
De verschuiving naar herontwikkeling wordt steeds zichtbaarder. Ontwikkelaars richten zich vaker op het renoveren van oude kantoren tot duurzame, moderne werkplekken. Volgens JLL zit in de vier grote steden voor 2026 ruim 246.000 vierkante meter aan gerenoveerde kantoren in de pijplijn, tegenover 186.000 vierkante meter aan nieuwe kantoren.
Ook in 2027 en 2028 bestaat het merendeel van de bouwplannen uit herontwikkeling. Voor de vastgoedpraktijk betekent dit dat waardecreatie vaker uit bestaande gebouwen moet komen. Locatie, verduurzaming, indelingskwaliteit en het kunnen aanpassen aan nieuwe werkpatronen worden daarmee belangrijker dan pure nieuwbouwproductie.
Bron: fd.nl