Nederlandse grote steden zoeken nadrukkelijker naar buitenlands vastgoedkapitaal om hun woningbouwplannen te realiseren. Tijdens vastgoedbeurs Expo Real in München gingen wethouders uit Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven in gesprek met internationale investeerders. De uitdaging is duidelijk: voldoende financiering aantrekken voor nieuwe woningen, zonder de ambities voor betaalbare huisvesting los te laten.
70%
Van de geplande woningbouw vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied.
67%
Landelijke doelstelling voor betaalbare nieuwbouwwoningen.
30%
Landelijke doelstelling voor sociale huur binnen nieuwbouw.
Betaalbaarheid zet de businesscase onder druk
De financiering van binnenstedelijke woningbouw vormt een groeiende uitdaging. Steden willen duizenden woningen toevoegen, maar stellen tegelijkertijd eisen aan het aandeel sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Deze verdeling beïnvloedt rechtstreeks de opbrengsten en financiële haalbaarheid van projecten.
Vooral sociale huur levert doorgaans onvoldoende rendement op om zelfstandig alle ontwikkelkosten te dragen. Ook middenhuur kan financieel knellen. Daardoor zijn inkomsten uit duurdere woningen regelmatig nodig om een gemengd woningbouwproject haalbaar te maken.
Gemeenten kiezen verschillende woningbouwverdelingen
De vijf steden hanteren uiteenlopende uitgangspunten. Amsterdam en Utrecht streven naar 40% sociale huur, 40% overige betaalbare woningen en 20% vrije sector. Utrecht past deze verdeling toe bij projecten met meer dan honderd woningen. Amsterdam laat ruimte voor aanpassingen wanneer projecten anders onvoldoende haalbaar blijken.
Eindhoven mikt op gemiddeld 72% betaalbare nieuwbouw, waarvan 30% sociaal. Rotterdam werkt met absolute aantallen en wil binnen een programma van 15.000 woningen ook 5.000 woningen in het duurdere segment realiseren.
De spanning tussen betaalbaarheid en rendement wordt bepalend voor de uitvoerbaarheid van binnenstedelijke woningbouw. Niet alleen het aantal geplande woningen telt, maar vooral of de gekozen woningmix financieel realiseerbaar is.
Lange procedures vergroten investeringsrisico
Naast betaalbaarheid blijven vergunningprocedures, stikstofproblemen en netcongestie belangrijke obstakels. Vertragingen leiden tot hogere ontwikkelkosten en vergroten de onzekerheid over het uiteindelijke rendement. Ook de wisselende regelgeving rond huurwoningen maakt internationale beleggers voorzichtig.
Gemeenten proberen daarom meer duidelijkheid te bieden over procedures en de uitvoering van bouwplannen. Kortere doorlooptijden kunnen financieringskosten beperken en daarmee de haalbaarheid van woningbouw verbeteren.
Van bouwambitie naar financierbaar project
De belangstelling vanuit internationale investeerders lijkt voorzichtig terug te keren, maar concrete toezeggingen blijven onzeker. De aantrekkelijkheid van een project hangt uiteindelijk af van de verhouding tussen kosten, risico’s en verwachte opbrengsten.
Voor de verdere woningbouwontwikkeling wordt het daarom essentieel om betaalbaarheidseisen, financieringsmogelijkheden en ontwikkelrisico’s vroegtijdig op elkaar af te stemmen. Een ambitieus bouwprogramma levert pas woningen op wanneer ook de businesscase sluit.
Meer weten over het beoordelen van financiële haalbaarheid, risico’s en rendement bij vastgoedontwikkeling? Bekijk dan de Opleiding Business Case voor Vastgoed- & Projectontwikkeling van Vastgoed Business School.
Bron: fd.nl