Duitse vastgoedreus Vonovia ziet waarde dalen door hoge rente

Vonovia, een Duitse woningbelegger, heeft in het tweede kwartaal opnieuw miljarden moeten afboeken op zijn woningportefeuilles in Duitsland, Zweden en Oostenrijk. In totaal heeft het bedrijf in het eerste halfjaar voor €6,4 miljard afgewaardeerd. De vastgoedsector staat momenteel onder druk door de hoge rente, wat leidt tot zwaardere schulden, druk op inkomsten en dalende prijzen.

Omslag in de vastgoedmarkt en financiële gezondheid van Vonovia

Duitse woningprijzen stegen sterk vanaf 2010, en Vonovia ging schulden aan om snel te groeien, waaronder de overname van Deutsche Wohnen in 2021. Echter, het einde van het gratisgeldbeleid van centrale banken zorgde voor een aanzienlijke daling van de koers van Vonovia. Sinds begin 2021 heeft het aandeel twee derde van zijn waarde verloren.

De halfjaarcijfers laten zien dat Vonovia vastgoed heeft verkocht, schuldpapier heeft teruggekocht en €450 miljoen aan investeringen heeft geschrapt. Hoewel deze maatregelen cash en boekwinsten opleverden, verslechtert de financiële gezondheid van het bedrijf nog steeds door waardedalingen en het effect van de hogere rente.

Financiële risico’s en onzekerheden

De loan-to-value-ratio is gestegen naar 47,2% in het tweede kwartaal, vergeleken met 43,3% een jaar geleden. De nettoschuld bedraagt nu zestien keer het brutobedrijfsresultaat, terwijl deze parameter vorig jaar niet eens genoemd hoefde te worden. De interest coverage ratio is gedaald van 5,5 eind 2022 naar 4,7 nu. Bovendien moet Vonovia de komende twee jaar €5,2 miljard herfinancieren, wat financiële risico’s met zich meebrengt.

Tegenstrijdige verwachtingen in de vastgoedmarkt

Vonovia en andere vastgoedbedrijven staan voor de vraag of het glas halfvol of halfleeg is. Tot nu toe zijn de verliezen te dragen en waren ze deels al in de koers verwerkt, maar als de markt verder daalt, kunnen er problemen ontstaan. Er zijn enkele lichtpuntjes in de vastgoedmarkt wereldwijd, zoals een gestopte daling van Zweedse huizenprijzen en groeiende vraag naar kantoorruimte in San Francisco. Bovendien groeit de verwachting dat centrale banken de rente weer kunnen verlagen.

Beleggers houden het glas halfvol, maar blijven voorzichtig

Beleggers reageerden aanvankelijk voorzichtig optimistisch op de cijfers van Vonovia, waarbij de koersdaling beperkt bleef tot 1%. Maar na een nadere analyse van de cijfers, daalde het aandeel van Vonovia met bijna 4%. Uiteindelijk veerde het aandeel iets op, maar sloot het af met een verlies van 1,3%.

Bron: fd.nl