Het kabinet moet beleggers meer beleidszekerheid en financieel haalbare voorwaarden bieden om voldoende huurwoningen te laten bouwen. Volgens De Nederlandsche Bank is jaarlijks €6,4 miljard aan privaat kapitaal nodig voor 16.000 nieuwe huurwoningen. De huidige investeringen blijven daar ver bij achter.
€6,4 mrd
Benodigd privaat kapitaal per jaar voor nieuwe huurwoningen.
€3,6 mrd
Investering van Nederlandse woningbeleggers in het afgelopen jaar.
16.000
Private huurwoningen die jaarlijks moeten worden gebouwd.
Investeringsgat remt nieuwbouw
De private huursector is belangrijk voor huishoudens die niet in aanmerking komen voor sociale huur, maar onvoldoende inkomen hebben voor een koopwoning. Tegelijkertijd zijn beleggers terughoudender geworden door hogere rente, zwaardere belastingen en strengere huurregulering.
Nederlandse beleggers investeerden vorig jaar €3,6 miljard in huurwoningen, ongeveer de helft van het benodigde bedrag. Buitenlandse pensioenfondsen brachten hun investeringen in nieuwbouw bovendien terug van ruim €500 miljoen in 2023 naar €100 miljoen in 2025. Hierdoor neemt het beschikbare kapitaal voor woningbouw verder af.
Regelwijzigingen vergroten risico
Volgens DNB leiden voortdurende wijzigingen in huur- en belastingbeleid tot onzekerheid over toekomstige kasstromen. De hogere belastingdruk in box 3 en de begrenzing van huurprijzen hebben particuliere beleggers sinds 2023 aangezet tot de verkoop van huurwoningen.
DNB adviseert daarom stabieler beleid en een herziening van de Wet betaalbare huur. Door de WOZ-waarde zwaarder te laten meewegen in het puntenstelsel kunnen middenhuurprojecten op dure locaties financieel beter uitvoerbaar worden. Voor ontwikkelaars vertaalt dit zich in hogere potentiële huuropbrengsten en een beter sluitende businesscase.
Zonder voorspelbare huurinkomsten en voldoende rendement blijven investeringsbesluiten uit, ook wanneer grond, vergunningen en woningvraag beschikbaar zijn.
Lokale eisen drukken haalbaarheid
Ook aanvullende gemeentelijke betaalbaarheidseisen kunnen projecten vertragen. Sommige gemeenten verlangen een groter aandeel sociale en betaalbare woningen dan het landelijke beleid voorschrijft. Omdat juist duurdere woningen nodig zijn om verlieslatende sociale huur binnen een project te compenseren, komt de financiële balans onder druk.
DNB pleit daarom voor minder bovenwettelijke eisen en meer standaardisering van lokale regels. Hierdoor hoeven ontwikkelaars niet per gemeente opnieuw over woningprogramma’s en financiële voorwaarden te onderhandelen. Dit verkleint planrisico’s en kan de doorlooptijd van projecten verkorten.
Meer marktwerking nodig
De overheid investeerde in de jaren tachtig nog maximaal 1,8% van het bruto binnenlands product rechtstreeks in woningbouw. Inmiddels is dat circa 0,1%. Terugkeer naar het oude subsidieniveau zou volgens DNB grote gevolgen hebben voor de rijksbegroting.
Het halen van de bouwdoelen vraagt daarom om voldoende ruimte voor pensioenfondsen, verzekeraars, particuliere beleggers en andere marktpartijen. Voor de vastgoedpraktijk betekent dit dat beleidszekerheid, lokale programmering en de verhouding tussen huur, kosten en rendement bepalend blijven voor de uitvoerbaarheid van nieuwbouwplannen.
Bron: nrc.nl