Europese regelgeving biedt ontwikkelaars en gemeenten meer ruimte om betaalbare woningbouw financieel mogelijk te maken. Waar Brussel vaak werd gezien als bron van beperkingen, ontstaan nu juist kansen via staatssteunregels en mogelijke btw-verlagingen.
60%
stijging van huizenprijzen in de Europese Unie in tien jaar
20%
stijging van huren en geschat aandeel leegstaande woningvoorraad
2 miljoen
woningen die jaarlijks nodig zijn om aan de vraag te voldoen
Wooncrisis raakt ook de uitvoering
De druk op de woningmarkt is volgens de Europese Commissie niet langer alleen een sociaal vraagstuk. Ook middeninkomens en mensen met vitale beroepen vinden steeds moeilijker passende woonruimte op plekken waar zij werken.
In de praktijk komt dit neer op een bredere economische opgave. Als woningen onbetaalbaar worden rond werkgebieden, raakt dat niet alleen huishoudens, maar ook arbeidsmobiliteit, gebiedsontwikkeling en het concurrentievermogen van Europese regio’s.
Staatssteun krijgt meer speelruimte
Een belangrijk instrument ligt bij de staatssteunregels. Normaal moeten overheden steun aan ontwikkelaars vooraf melden bij de Europese Commissie wanneer sprake is van een economisch voordeel. Zonder goedkeuring kan steun onrechtmatig zijn en terugbetaling tot gevolg hebben.
Volgens Sjaak van der Heul van Dirkzwager biedt het DAEB-vrijstellingsbesluit meer mogelijkheden dan veel partijen denken. Deze regeling maakt steun voor sociale huisvesting mogelijk zonder voorafgaande goedkeuring uit Brussel.
De doelgroep is inmiddels verbreed naar betaalbare huisvesting voor huishoudens die onder huidige marktomstandigheden geen passende woning kunnen vinden. Hierdoor schuift het instrument op van alleen sociale huur naar een breder segment van betaalbare woningbouw.
De verruiming van Europese regels kan het verschil maken bij projecten die maatschappelijk nodig zijn, maar financieel moeilijk rond te rekenen blijven.
Kansen voor commerciële ontwikkelaars
Gemeenten kunnen onder voorwaarden ook commerciële ontwikkelaars ondersteunen. Daarbij moeten woningen gedurende twintig jaar beschikbaar blijven voor de aangewezen doelgroep en onder het marktniveau worden aangeboden.
Het gevolg is dat gemeenten en marktpartijen meer ruimte krijgen om samen projecten mogelijk te maken die anders stranden op grondkosten, bouwkosten of rendementseisen. Voor de praktijk houdt dit in dat de juridische inrichting van afspraken belangrijker wordt in de haalbaarheidsfase.
Btw als tweede hefboom
Fiscalist Bas Carrière wees daarnaast op de Europese btw-richtlijn. Bij nieuwbouwwoningen vormt btw een grote kostenpost en kan het verschil tussen 21% en een verlaagd tarief oplopen tot meer dan € 50.000 per gemiddelde woning.
Europese regels bieden lidstaten ruimte om voor woningen die onderdeel zijn van sociaal beleid een lager btw-tarief toe te passen. België maakt daar al gebruik van, terwijl Nederland dergelijke uitzonderingen vooralsnog beperkt inzet, bijvoorbeeld bij schilderwerk en isolatiemaatregelen.
Nederland moet kiezen
De kernvraag is niet alleen wat Brussel toestaat, maar vooral of Nederland die ruimte wil benutten. Staatssteun via DAEB en een lager btw-tarief kunnen betaalbare woningbouw direct raken in financiering, prijsstelling en projecthaalbaarheid.
Daarmee verschuift de discussie van Europese beperkingen naar nationale besluitvorming en lokale uitvoering. Voor gemeenten, corporaties en ontwikkelaars ontstaat vooral behoefte aan heldere kaders waarmee betaalbaarheid juridisch wordt geborgd en projecten financieel uitvoerbaar blijven.
Bron: propertynl.com