Nederland wil jaarlijks 100.000 woningen bouwen, maar strenge betaalbaarheidseisen kunnen die ambitie juist bemoeilijken. Volgens onderzoek van het Instituut voor Publieke Economie (IPE) drukken huurregulering en verplichte percentages betaalbare nieuwbouw op de financiële haalbaarheid van projecten. De spanning tussen betaalbaarheid, rendement en investeringsbereidheid wordt daarmee steeds zichtbaarder.
2/3
van de regionale nieuwbouw moet volgens de beschreven norm betaalbaar zijn.
€40 mrd
jaarlijks benodigde investeringen voor 100.000 woningen volgens DNB.
30%
verplicht aandeel sociale huur binnen de nieuwbouw volgens de bron.
Betaalbaarheidseisen zetten nieuwbouw onder druk
De overheid stelt steeds nadrukkelijker voorwaarden aan nieuwbouw. Volgens de aangehaalde regels moet regionaal twee derde van de woningen betaalbaar zijn, waaronder 30% sociale huur. Daarmee wordt gestuurd op toegankelijkheid, maar volgens het IPE ontstaan ook financiële knelpunten.
Voor woningcorporaties kunnen projecten door lage huurinkomsten onvoldoende rendement opleveren. Omdat sociale huur onderdeel moet zijn van de totale woningbouwprogrammering, kan vertraging in dit segment ook andere projecten tegenhouden.
Lagere opbrengsten veranderen de businesscase
Ook private ontwikkelaars ervaren de gevolgen. Vooral op dure locaties kunnen kleinere woningen financieel aantrekkelijker worden dan grotere appartementen. Daarnaast beperkt huurregulering de opbrengstpotentie van verhuurde woningen.
Het IPE beschouwt deze beperkingen als een impliciete belasting op nieuwbouw. De kosten blijven bestaan, terwijl de inkomsten worden begrensd. Hierdoor neemt de ruimte af om stijgende bouwkosten, financieringslasten en ontwikkelrisico’s op te vangen.
Betaalbaarheidsregels kunnen woonlasten beperken, maar zonder voldoende financiële ruimte kunnen zij tegelijkertijd het aantal haalbare nieuwbouwprojecten verminderen.
Onderzoekers pleiten voor andere beleidskeuzes
Het IPE adviseert de algemene eis van twee derde betaalbare nieuwbouw los te laten en sterker te sturen op absolute aantallen sociale huurwoningen. Ook zouden gerichtere huurbescherming en inkomensondersteuning alternatieven kunnen vormen voor brede prijsregulering.
Daarbij speelt doorstroming een rol. Nieuwe woningen in hogere prijssegmenten kunnen verhuisketens op gang brengen, waardoor bestaande, goedkopere woningen beschikbaar komen. De mate waarin dit gebeurt, hangt wel af van de lokale woningmarkt.
Investeringsklimaat bepaalt bouwtempo
DNB wijst op de grote kapitaalbehoefte voor woningbouw en het teruglopen van investeringen door onder meer regelgeving, belastingen en hogere rente. Zonder voldoende privaat kapitaal wordt het realiseren van de bouwambities moeilijker.
Voor vastgoedontwikkeling blijft daarom de balans tussen maatschappelijke eisen en financiële haalbaarheid doorslaggevend. Een realistische businesscase maakt zichtbaar welke combinatie van woningtypen, kosten en opbrengsten uitvoerbaar is en waar aanvullende financiering nodig wordt.
Meer weten over de financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten en het doorrekenen van verschillende scenario’s? Bekijk dan de Cursus Vastgoedrekenen, opbrengsten en kosten.
Bron: fd.nl