De landelijke betaalbaarheidseisen voor nieuwbouwwoningen kunnen leiden tot minder woningbouw en kleinere woningen op dure locaties. Dat blijkt uit onderzoek van het Instituut voor Publieke Economie (IPE), uitgevoerd voor de ministeries van Volkshuisvesting en Financiën. Vooral de financiële haalbaarheid van projecten komt onder druk te staan wanneer maximale huur- en verkoopprijzen de bouwkosten onvoldoende dekken.
2/3
Minimaal aandeel betaalbare woningen binnen de regionale nieuwbouwopgave.
40 – 43 m²
Berekende rendabele woninggrootte op dure locaties onder betaalbaarheidseisen.
391.000
Nieuwbouwwoningen uit 2020–2024 die in het onderzoek zijn geanalyseerd.
Lagere opbrengsten beperken bouwmogelijkheden
Sinds 1 juli 2026 geldt de wettelijke eis dat minimaal twee derde van de nieuwbouw per woningbouwregio betaalbaar moet zijn. Daarnaast moet ten minste 30% uit sociale huurwoningen bestaan. Deze voorwaarden beperken de mogelijke opbrengsten van nieuwe woningen en beïnvloeden daarmee de financiële haalbaarheid van projecten.
Volgens het IPE kan het verschil tussen de marktwaarde en de toegestane opbrengst leiden tot minder woningbouw. Subsidies, lagere grondprijzen of aanvullende investeringen moeten dit verschil overbruggen. Bij woningcorporaties kunnen projecten daardoor een groter beroep doen op het eigen vermogen, waardoor minder financiële ruimte overblijft voor toekomstige nieuwbouw.
Nieuwbouwwoningen worden kleiner op dure locaties
Voor private ontwikkelaars ontstaat volgens de onderzoekers een financiële prikkel om kleinere woningen te realiseren. Op dure locaties, zoals Amsterdam en Utrecht, is een betaalbare nieuwbouwwoning volgens hun berekeningen bij een woonoppervlakte van ongeveer 40 tot 43 vierkante meter nog rendabel te bouwen.
In Groningen kan een vergelijkbare woning onder de betaalbaarheidseisen tot ongeveer 77 vierkante meter groot zijn. De verschillen illustreren hoe grondprijzen en bouwkosten de woninggrootte beïnvloeden wanneer maximale huur- en verkoopprijzen vastliggen.
Een vaste betaalbaarheidsgrens heeft niet overal dezelfde financiële gevolgen. Op dure locaties kan de combinatie van hoge ontwikkelkosten en begrensde opbrengsten leiden tot kleinere woningen of een moeilijker sluitende businesscase.
Grotere huurverschillen tussen corporaties en marktpartijen
Het onderzoek laat ook zien dat de huurverschillen tussen corporaties en private verhuurders zijn toegenomen. Voor vergelijkbare woningen groeide het verschil van 15% in 2016 naar ongeveer 40%. Huurders van corporatiewoningen profiteren daardoor van lagere woonlasten, terwijl particuliere huurders voor vergelijkbare woonruimte aanzienlijk meer kunnen betalen.
De onderzoekers adviseren om betaalbaarheidsdoelen sterker te koppelen aan absolute aantallen woningen en regionale behoeften. Daarnaast noemen zij extra financiële ondersteuning en een betere aansluiting van huurprijzen op de woningkwaliteit als mogelijke beleidsaanpassingen.
Financiële haalbaarheid blijft bepalend voor nieuwbouw
Voor de vastgoedpraktijk onderstreept het onderzoek het belang van een realistische verhouding tussen bouwkosten, toegestane opbrengsten en regionale woningbehoefte. Betaalbaarheidseisen kunnen de samenstelling van projecten veranderen en vragen om een zorgvuldige financiële onderbouwing.
Het kabinet blijft inzetten op betaalbare nieuwbouw en heeft aanvullende financiële maatregelen aangekondigd. In hoeverre deze maatregelen de financiële tekorten bij woningbouwprojecten kunnen opvangen, zal mede bepalen hoeveel betaalbare woningen daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden.
Meer weten over de financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten? Bekijk dan de Cursus Vastgoedrekenen, opbrengsten en kosten van Vastgoed Business School.
Bron: nrc.nl