Met circa 25.000 geplande woningen kan Rijnenburg een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbouw rond Utrecht. De ontwikkeling kent alleen een cruciale voorwaarde: een snelle tramverbinding met de stad. Voor die infrastructuur ontbreekt vooralsnog honderden miljoenen euro’s aan rijksfinanciering. Daarmee wordt bereikbaarheid direct een risico voor planning, programma en haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling.
25.000
woningen zijn voorzien in Rijnenburg
€600 – 800 mln
geraamde kosten voor de nieuwe tramlijn
€200 mln
cofinanciering die grondeigenaren hebben toegezegd
Woningbouw leunt op openbaar vervoer
Rijnenburg moet vanaf 2035 uitgroeien tot een grote nieuwe woonwijk met sociale huur- en koopwoningen, voorzieningen en werkgelegenheid voor ongeveer 12.500 mensen. De gemeente Utrecht wil voorkomen dat de wijk sterk afhankelijk wordt van de auto. Daarom is de ontwikkeling gekoppeld aan een directe tramverbinding richting Utrecht Centraal.
Juist daar zit het knelpunt. Het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat geeft bij beschikbare middelen prioriteit aan beheer, renovatie en veiligheid van bestaande infrastructuur. Voor de Rijnenburglijn is bovendien nog een MIRT-verkenning nodig.
Financieringsgat raakt de planning
De nieuwe tram kost naar schatting €600 tot €800 miljoen. Bouwers, woningcorporaties en andere grondeigenaren, die samen ongeveer 70% van het gebied bezitten, hebben €200 miljoen aan cofinanciering toegezegd. Naar schatting resteert daarmee circa €400 miljoen waarvoor naar het Rijk wordt gekeken.
Rijnenburg laat zien dat woningbouwcapaciteit alleen niet voldoende is. Zonder tijdige investeringen in bereikbaarheid kan infrastructuur de kritieke factor worden die een complete gebiedsontwikkeling vertraagt.
Ook grondpositie kan vertragen
Naast de tram speelt de versnipperde grondpositie een rol. Bijna tweehonderd stukken weiland hebben verschillende eigenaren, waaronder particuliere speculanten. Onderhandelingen over deze percelen kunnen extra tijd kosten. Daarmee komen mobiliteit, grondverwerving en woningbouwplanning samen in één complexe gebiedsbusinesscase.
Infrastructuur hoort bij de businesscase
Voor grote gebiedsontwikkelingen is bereikbaarheid geen losstaand mobiliteitsvraagstuk, maar een voorwaarde voor woningdichtheid, fasering en financiële haalbaarheid. Utrecht stelt dat zonder oplossing voor de tram binnen enkele jaren ook de bouw in Rijnenburg niet doorgaat. Meer weten over het integraal afwegen van kosten, risico’s en haalbaarheid bij vastgoedontwikkeling? Bekijk dan de Opleiding Business Case voor Vastgoed- & Projectontwikkeling.
Bron: nrc.nl