Het woningtekort in Nederland is voor het tweede jaar op rij licht gedaald, maar blijft met 384.000 woningen nog altijd fors. De daling komt vooral door een lager migratiesaldo en een hoger tempo van nieuwbouw en transformatie. Voor de vastgoedpraktijk betekent dit dat de druk op de woningmarkt iets afneemt, maar dat betaalbaarheid, doorstroming en realisatiecapaciteit voorlopig bepalend blijven voor beleid en investeringsbeslissingen.
384.000
woningen tekort in de raming voor 2026
4,6%
van de totale woningvoorraad ontbreekt volgens ABF Research
213.000
extra woningen zijn per direct nodig om het kabinetsdoel te halen
Tekort daalt voor tweede jaar op rij
Het geschatte woningtekort komt in 2026 uit op 384.000 woningen, blijkt uit de jaarlijkse raming van ABF Research. Daarmee ligt het tekort lager dan in 2025, toen nog 396.000 woningen ontbraken. In de praktijk komt dit neer op een lichte verlichting van de druk, zonder dat sprake is van een ontspannen woningmarkt.
Het tekort bedraagt volgens de raming 4,6 procent van de totale woningvoorraad. Een jaar eerder was dat nog 4,8 procent. Het kabinet streeft naar een woningtekort van ongeveer 2 procent, een niveau waarbij de woningmarkt beter kan functioneren en huishoudens meer kans hebben om passend te verhuizen.
Lagere bevolkingsgroei helpt de markt
De ontwikkeling van het woningtekort wordt vooral bepaald door twee factoren: de bevolkingsgroei en het aantal woningen dat jaarlijks wordt toegevoegd. Voor 2026 gaan de onderzoekers uit van een iets lagere bevolkingsgroei dan eerder werd aangenomen. Daardoor neemt de berekende woningbehoefte minder snel toe.
Omdat het geboortecijfer al jaren min of meer gelijk blijft, wordt de bevolkingsgroei in belangrijke mate bepaald door migratie. Een lager migratiesaldo zorgt dus voor minder extra woningvraag. Tegelijk blijft dit een onzekere factor, omdat internationale conflicten het aantal migranten en vluchtelingen plotseling kunnen laten stijgen.
De daling van het woningtekort is positief, maar kwetsbaar. Een lager migratiesaldo en meer woningtoevoegingen helpen, maar één omslag in bevolkingsgroei of bouwtempo kan de druk snel opnieuw vergroten.
Bouwtempo ligt hoger dan in Vinex-jaren
Ook het bouwtempo draagt bij aan de daling van het tekort. Na een dip is het aantal toegevoegde woningen de afgelopen jaren flink opgevoerd. Sinds 2018 groeit de woningvoorraad jaarlijks met gemiddeld 75.000 woningen, terwijl dat in de Vinex-periode van 1995 tot 2004 gemiddeld ongeveer 68.000 woningen per jaar was.
Daarmee ligt het recente tempo hoger dan in een periode die juist bekendstaat om grootschalige woningbouw. Voor ontwikkelaars, gemeenten en beleggers is dit een belangrijk signaal: de productiecapaciteit is gegroeid, maar het huidige tekort is zo groot dat langdurig hoog tempo nodig blijft om de markt merkbaar te ontspannen.
Vergunningen wijzen op piek in 2027
ABF Research verwacht dat de piek in woningtoevoegingen in 2027 wordt bereikt. Sinds 2023 stijgt het aantal afgegeven bouwvergunningen fors, en dat effect wordt volgens de onderzoekers dit jaar en volgend jaar zichtbaar in de productie. Het kabinetsdoel van 100.000 toegevoegde woningen per jaar komt daardoor in beeld.
Dat doel is belangrijk, maar vergunningen zijn nog geen opgeleverde woningen. De vertaalslag naar realisatie blijft afhankelijk van bouwcapaciteit, financiering, procedures en lokale uitvoerbaarheid. Voor de praktijk houdt dit in dat de voorraad vergunde plannen wel vertrouwen geeft, maar geen garantie biedt op snelle ontspanning van de woningmarkt.
Doel van twee procent blijft ver weg
Ondanks de daling blijft de afstand tot het kabinetsdoel groot. Om in 2026 uit te komen op een woningtekort van ongeveer 2 procent, zijn volgens ABF Research per direct 213.000 extra woningen nodig. Dat verschil laat zien dat de huidige verbetering vooral een stap in de goede richting is, geen structurele oplossing.
In 2018 bedroeg het tekort nog 262.000 woningen, oftewel 3,4 procent van de woningvoorraad. Daarna liep het tekort snel op, met een piek in 2024 toen het voor het eerst boven de 400.000 woningen uitkwam. De recente daling moet dus worden gezien tegen de achtergrond van een langdurig opgebouwde achterstand.
Markt vraagt om volgehouden productie
Voor de vastgoedsector verandert de lichte daling weinig aan de kernopgave. Er moeten woningen worden toegevoegd in aantallen die jarenlang hoog blijven, terwijl de vraag per regio, doelgroep en prijsklasse sterk kan verschillen. Dit betekent dat woningbouwprogramma’s niet alleen op aantallen, maar ook op doorstroming en betaalbaarheid moeten worden beoordeeld.
Het dalende tekort biedt beleidsmatig lucht, maar geen reden om te vertragen. Gemeenten, ontwikkelaars en corporaties zullen de hogere vergunningenstroom moeten omzetten in daadwerkelijke opleveringen. Pas wanneer dat structureel lukt, kan de woningmarkt dichter in de buurt komen van het door het kabinet gewenste tekort van rond de 2 procent.
Bron: nrc.nl