Private equity en buitenlandse vastgoedfondsen financieren Nederlands vastgoed volgens het kabinet soms zo zwaar met schuld dat rentelasten de huurinkomsten structureel overstijgen. De fiscale discussie draait daarmee niet alleen om belastingopbrengsten, maar ook om de manier waarop vastgoedbeleggingen worden gefinancierd en opgesplitst.
24,5%
maximale renteaftrek als aandeel van het brutobedrijfsresultaat
€ 1 mln
drempel voor gegarandeerde aftrek van nettorentelasten
tientallen
vastgoedbedrijven liggen hierover met de Belastingdienst overhoop
Fiscale druk via financiering
Staatssecretaris Eelco Eerenberg neemt voorlopig geen nieuwe maatregelen tegen financieringsconstructies waarmee vastgoedbeleggers de belastbare winst in Nederland drukken. Hij wacht eerst op wijzigingsvoorstellen van de Europese Commissie voor de regels rond renteaftrek.
In de praktijk komt dit neer op uitstel van nationale aanscherping, terwijl de Belastingdienst al te maken heeft met vastgoedondernemingen die volgens het kabinet structureel verlies laten zien. Vooral winkels en kantoren worden genoemd als vastgoedcategorieën waarbij financiering een grote rol speelt.
Eigen vermogen wordt schuld
Volgens de Kamerbrief kopen fondsen vastgoed vaak met veel geleend geld. In sommige gevallen wordt financiering centraal aangetrokken en daarna via groepsleningen doorgeschoven naar Nederlandse dochterbedrijven die het vastgoed aankopen.
Een belangrijk fiscaal effect ontstaat wanneer eigen vermogen binnen de groep wordt omgezet in vreemd vermogen. De Nederlandse vastgoedvennootschap betaalt dan rente, waardoor de belastbare winst daalt en de renteaftrek een directe invloed krijgt op de fiscale positie van de belegging.
De staatssecretaris schrijft dat de rente in veel gevallen uiteindelijk terechtkomt in een belastingparadijs. Voor de vastgoedpraktijk maakt dat de financieringsstructuur net zo bepalend als de huurkasstroom, bezettingsgraad en waardeontwikkeling van het object.
De discussie over renteaftrek raakt direct aan de businesscase van vastgoedbeleggingen, omdat schuldstructuur, vennootschapsindeling en fiscale aftrek samen bepalen hoeveel winst in Nederland belastbaar blijft.
Opknippen vergroot aftrekruimte
Een tweede route loopt via het verdelen van vastgoed over meerdere vennootschappen. De renteaftrek is beperkt tot 24,5% van het brutobedrijfsresultaat of € 1 miljoen aan nettorentelasten, maar door bezittingen op te knippen kan de drempel van € 1 miljoen vaker worden benut.
Hierdoor ontstaat een verschil tussen de economische portefeuille en de fiscale verpakking ervan. Een belegger kan vastgoed exploiteren als één samenhangende portefeuille, terwijl de aftrekruimte fiscaal via meerdere vennootschappen wordt verdeeld.
Politieke rem op ingrijpen
Het vorige kabinet wilde deze route al beperken met een antifragmentatiemaatregel voor verhuurd vastgoed. Daarbij zou de vaste drempel van € 1 miljoen gegarandeerde renteaftrek verdwijnen en zou de aftrek alleen nog afhangen van een percentage van het bedrijfsresultaat.
De Tweede Kamer hield die maatregel tegen na kritiek vanuit de vastgoedsector. De sector waarschuwde dat de aanpassing ook Nederlandse vastgoedondernemingen zou raken die zich niet bezighouden met belastingontwijking en dat het aanbod van huurwoningen onder druk kon komen te staan.
Afwachten met risico
Eerenberg heeft drie mogelijke maatregelen laten onderzoeken, maar zet die voorlopig in de ijskast. De reden is dat de Europese Commissie met voorstellen komt voor aanpassing van de renteaftrekregels, waardoor Nederland eerst wil zien welke richting Brussel kiest.
Voor beleggers, financiers en adviseurs betekent dit dat fiscale structurering opnieuw nadrukkelijk onderdeel wordt van risicobeoordeling. Niet alleen de hoogte van de schuld telt, maar ook de herkomst van financiering, de bestemming van rente en de verdeling van vastgoed over vennootschappen.
Bron: fd.nl