Woningsplitsing kan de bestaande woningvoorraad beter laten aansluiten op kleinere huishoudens, maar de praktijk leunt opvallend sterk op particuliere investeerders. Bij ruim de helft van de gesplitste woningen bleef het eigendom vóór en na de ingreep in handen van deze groep. Als particuliere investeerders minder woningen bezitten, kan daarmee ook een belangrijk kanaal voor extra woningen kleiner worden.
Circa 52%
Van de gesplitste woningen bleef vóór en na splitsing bij particuliere investeerders.
Circa 22%
Van de gesplitste woningen bleef in de categorie particuliere koopwoning.
Circa 17%
Van de gesplitste woningen bleef bij bedrijfsmatige investeerders.
Bestaande voorraad beter benutten
Woningsplitsing is een manier om extra woningen te creëren zonder nieuwbouwlocatie. Een bestaande woning wordt daarbij opgedeeld in meerdere zelfstandige woningen, waardoor dezelfde voorraad intensiever wordt gebruikt. Vooral in gebieden met veel kleine huishoudens en beperkte ruimte voor nieuwbouw kan dit de druk op de woningmarkt verlichten.
De kracht van woningsplitsing zit in het benutten van wat er al staat. Waar nieuwbouw vaak vastloopt op grond, vergunningen, netcapaciteit of lange gebiedsprocessen, kan splitsing sneller extra woonruimte opleveren, mits de woning, de regelgeving en de omgeving daarvoor geschikt zijn.
Particuliere investeerders domineren
Particuliere investeerders blijken veruit de grootste rol te spelen bij woningsplitsing. Bij ongeveer 52 procent van de gesplitste woningen bleef het object vóór en na de splitsing in hun bezit. Daarmee is deze groep niet alleen zichtbaar aanwezig, maar ook de belangrijkste praktische motor achter splitsingen.
Vooral kleinere particuliere investeerders lijken deze route te gebruiken om bestaand bezit intensiever te benutten. In de praktijk vertaalt splitsing zich voor hen in meer verhuurbare of verkoopbare eenheden binnen één vastgoedpositie. Dat maakt woningsplitsing niet alleen een woningmarktinstrument, maar ook een vorm van waardecreatie binnen bestaand bezit.
Woningsplitsing vergroot vooral de voorraad binnen bestaande eigendomstypen; het instrument verandert dus minder de eigendomsverhoudingen dan vaak wordt gedacht.
Eigendom blijft meestal gelijk
Een belangrijk inzicht uit de cijfers is dat het eigenaarstype bij het merendeel van de splitsingen niet verandert. De categorie particuliere koopwoning is goed voor ongeveer 22 procent van de gesplitste woningen, terwijl bedrijfsmatige investeerders rond 17 procent uitkomen. Woningcorporaties spelen met circa 4 procent een veel kleinere rol.
Slechts een beperkt deel van de woningen wisselt rond het splitsingsmoment van eigenaarstype. Deze categorie komt uit op ongeveer 6 procent. Dit betekent dat woningsplitsing vooral plaatsvindt binnen bestaand eigendom en veel minder via verschuivingen tussen beleggers, particuliere kopers of corporaties.
Kwetsbaar door krimpende beleggersrol
Juist doordat particuliere investeerders zo’n grote rol spelen, ontstaat een kwetsbaarheid. Deze groep bezit steeds minder woningen. Als hun aandeel in de woningvoorraad daalt, neemt waarschijnlijk ook het aantal objecten af waarbij splitsing financieel en praktisch door deze eigenaren wordt opgepakt.
Het gevolg is dat een beleidsmatig kansrijk instrument minder vaak kan worden toegepast. Woningsplitsing vraagt niet alleen om geschikte woningen en vergunningruimte, maar ook om eigenaren met de prikkel, financiële ruimte en bereidheid om het pand daadwerkelijk aan te passen.
Geen wondermiddel, wel nuttig instrument
Woningsplitsing kan bijdragen aan een betere benutting van de woningvoorraad, zeker op plekken waar huishoudens kleiner worden en nieuwbouw schaars is. Tegelijkertijd is het geen vanzelfsprekend antwoord op de woningnood. Bouwkundige kwaliteit, parkeernormen, leefbaarheid, brandveiligheid, gemeentelijk beleid en financiering bepalen of splitsen haalbaar is.
Voor de woningmarkt betekent dit dat stimulering van woningsplitsing breder moet worden bekeken dan alleen de regels voor panden. Wie extra woningen uit bestaande voorraad wil halen, moet ook kijken naar de eigenaarstypen die splitsing daadwerkelijk uitvoeren en naar de prikkels die dat gedrag mogelijk maken.
Bron: esb.nu