Huizenprijs stijgt boven €500.000 maar hectiek neemt af

Symbolische grens op woningmarkt gepasseerd

Terwijl de AEX recent door de grens van 1000 punten brak, werd ook op de woningmarkt een mijlpaal bereikt: voor het eerst is de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning boven de €500.000 uitgekomen. In het vierde kwartaal van 2025 lag de mediane prijs op €502.000, een stijging van 3,9% vergeleken met een jaar eerder.

Toch is de toon bij makelaarsvereniging NVM voorzichtig optimistisch. De extreme prijsstijgingen van de afgelopen jaren lijken plaats te maken voor een rustiger patroon. Het is inmiddels het zesde kwartaal op rij waarin de prijsontwikkeling afvlakt.

Groeiend woningaanbod remt prijsdruk

Volgens de NVM is het grotere woningaanbod een belangrijke factor achter de afvlakkende prijsstijgingen. In 2025 kwamen via hun makelaars 185.000 woningen op de markt. Alleen al in het laatste kwartaal werden er 47.600 woningen verkocht, het op één na hoogste aantal sinds 1995.

Een opvallende motor achter deze opleving is de massale verkoop door particuliere vastgoedbeleggers. Door strengere regelgeving en hogere belastingdruk loont het minder om te verhuren. Gevolg: duizenden voormalige huurwoningen komen te koop. Deze zogeheten uitpondingen bestaan vaak uit kleinere, eenvoudigere appartementen, wat de gemiddelde verkoopprijs enigszins drukt.

Stedelijke woningmarkt onder invloed van beleggers

In de grote steden is het effect van deze uitpondgolf duidelijk merkbaar. In Amsterdam daalde de gemiddelde verkoopprijs licht met 0,3%, Den Haag volgde met een daling van 0,1%. In Rotterdam en Utrecht stegen de prijzen nog wel, zij het bescheiden.

Volgens ING-woningmarkteconoom Sander Burgers zorgt de verkoop van deze woningen voor meer beweging op de gehele markt. Veel uitpondwoningen worden gekocht door doorstromers, die op hun beurt weer een woning achterlaten, wat zorgt voor een kettingreactie.

Meer transacties, maar minder zekerheid

Hoewel uitponden een grote rol speelt, wijst de NVM ook op andere factoren die de woningmarkt op gang houden. In bijna alle regio’s is de verkoop toegenomen, mede door het vertrouwen van verkopers, een redelijk stabiele hypotheekrente en de doorstroom naar nieuwbouw.

Toch blijft de toekomst onzeker. Per 1 juli 2026 lopen de laatste tijdelijke huurcontracten af, waardoor de stroom aan uitpondwoningen kan opdrogen. Als dat gebeurt, zou het aantal transacties kunnen dalen en de prijsdruk weer toenemen. Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt, waarschuwt dan ook: “De huidige markt drijft sterk op uitpondingen. Als die golf voorbij is, moeten we zien waar we staan.”

Bron: fd.nl