Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen stagneert

Aantal woningtransformaties daalt opnieuw

Wat ooit hét antwoord leek op het woningtekort – het ombouwen van kantoren, winkels en fabriekshallen tot woningen – blijkt steeds minder succesvol. Uit recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat in 2024 slechts 7.870 woningen via transformatie zijn opgeleverd. Dat is alweer 10% minder dan het jaar ervoor en markeert het derde achtereenvolgende jaar van daling.

De gloriejaren liggen inmiddels achter ons. In 2018 en 2019 leverde deze aanpak nog ruim 12.000 woningen per jaar op. Vooral bij oude kantoorcomplexen is de klad erin gekomen: waar dit type transformatie in 2019 nog 5.700 woningen opleverde, waren dat er vorig jaar nog maar 2.765. Opvallend is wel dat het aantal omgebouwde kantoren voor het eerst in vijf jaar weer licht is gestegen.

Winkelpanden steeds minder populair voor woningbouw

Winkels doen het daarentegen stukken minder goed. Het aantal woningen dat in voormalige winkelpanden is gerealiseerd, daalde met bijna de helft tot 1.155. Bovendien wordt per pand minder woonruimte gecreëerd: waar dat in 2023 nog gemiddeld 4,1 woningen per winkel betrof, is dat in 2024 gedaald naar slechts 2,5.

De vraag rijst dan ook of het enthousiasme rondom transformatie niet botst met de realiteit op de vastgoedmarkt. Want hoewel het beleid en de subsidies er nog zijn, blijft de praktijk achter.

Woningbouwambitie versus werkelijkheid

Zowel voormalig woonminister Hugo de Jonge als diens opvolger Mona Keijzer hielden vast aan het doel om jaarlijks 15.000 woningen via transformatie toe te voegen. Een nobel streven, ondersteund met €150 miljoen aan subsidie. Maar zoals de cijfers nu laten zien, is de realisatie van die ambitie verder weg dan ooit.

Een belangrijke oorzaak: er zijn steeds minder panden over die geschikt zijn voor een succesvolle en rendabele herbestemming. De meest kansrijke gebouwen zijn de afgelopen jaren al aangepakt. Wat resteert zijn vaak panden op minder populaire locaties, met hogere verbouwingskosten of een beperkte woningvraag in de directe omgeving.

Mismatch tussen leegstand en woningbehoefte

Volgens Matthijs Korevaar, woningmarkteconoom aan de Erasmus School of Economics, is er sprake van een duidelijke mismatch tussen de plekken waar leegstand voorkomt en waar de vraag naar woningen hoog is. In steden als Amsterdam en Utrecht blijft de behoefte aan kantoorruimte verrassend stabiel, waardoor er simpelweg minder panden beschikbaar zijn om om te bouwen.

Aan de andere kant zijn er juist in gebieden met hoge leegstand vaak minder mensen op zoek naar woonruimte. Denk aan kantoorpanden langs snelwegen of op verlaten bedrijventerreinen. Dat maakt de businesscase voor transformatie steeds lastiger rond te rekenen.

Regionale verschillen in transformatieprojecten

De tegenvallende landelijke cijfers laten wel ruimte voor nuance op lokaal niveau. In Amsterdam, waar de druk op de woningmarkt het grootst is, zakte het aantal woningtransformaties hard: van 1.155 in 2023 naar slechts 210 in 2024. Daarentegen boekte Rotterdam juist vooruitgang: het aantal omgebouwde panden steeg van 315 naar 925.

Toch zijn de vooruitzichten voor 2025 niet direct hoopgevend. De eerste schattingen van het CBS wijzen erop dat in de eerste helft van het jaar slechts 2.900 woningen zijn toegevoegd via transformatie. Daarmee lijkt een structureel herstel voorlopig uit te blijven, ondanks de grote behoefte aan alternatieven voor traditionele nieuwbouw.

Bron: cobouw.nl