Woningcorporaties lenen recordbedragen voor nieuwbouw

Meer lenen voor meer woningen

Woningcorporaties trekken de laatste jaren de portemonnee open. In 2024 leenden zij voor maar liefst €10,4 miljard via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) – en de verwachting is dat dit bedrag dit jaar opnieuw wordt gehaald. Dat is een flink verschil met het gemiddelde van €6,3 miljard in de jaren 2011 tot en met 2023.

Voor het eerst in zijn 42-jarige geschiedenis staat het WSW nu garant voor meer dan €100 miljard aan leningen. Koepelorganisatie Aedes noemt dat een historische mijlpaal en een duidelijk teken dat corporaties volop inzetten op nieuwbouw, verduurzaming en leefbare buurten. Tegelijkertijd rijzen de kosten de pan uit – en dat zet de ambitieuze bouwplannen onder druk.

Bouwdoelen onder druk

Hoewel het bouwtempo iets is opgeschroefd – van ruim 16.000 nieuwbouwwoningen in 2022 naar bijna 22.000 in 2023 – blijft het nog ver achter bij de doelstelling van 30.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar. Die doelstelling moet vanaf 2029 gehaald worden, zo werd afgesproken tijdens de Woontop.

Om dit mogelijk te maken, moeten corporaties in de komende vijf jaar nog eens tussen de €50 en €60 miljard extra lenen. Dat klinkt ambitieus, zeker nu de rente is gestegen. Want lenen mag dan noodzakelijk zijn, uiteindelijk moet de huur wél de rentelasten kunnen dekken. En dat lukt niet altijd, waarschuwde Rob Rötscheid van het WSW al eerder.

Huurbeperkingen en onderhoudskosten

De politieke steun voor het beperken van huurstijgingen groeit, maar dat zet extra druk op de exploitatie. Een tijdelijke bevriezing van de huren hing recent nog in de lucht, en ook zonder die maatregel kampen corporaties met stijgende onderhouds- en verduurzamingskosten. Daardoor neemt hun financiële speelruimte verder af.

Corporaties lossen bovendien minder af op hun bestaande schulden dan voorheen, waardoor de uitstaande schuld snel oploopt. Dat maakt het nóg belangrijker dat toekomstige financiering geborgd kan blijven. Maar als corporaties door de oplopende kosten onder de vereiste ratio’s zakken, komt ook die garantie in het geding.

De fiscale rem op volkshuisvesting

Een grote frustratie bij corporaties is de vennootschapsbelasting. Die loopt de komende jaren op tot zo’n €1,5 miljard per jaar, vooral door de generieke renteaftrekbeperking die sinds 2019 van kracht is. Die maatregel is weliswaar bedoeld om belastingontwijking door multinationals aan te pakken, maar raakt ook corporaties – ook al zijn die per definitie niet uit op winst.

Volgens Aedes-voorzitter Liesbeth Spies is het wrang dat corporaties “gestraft worden voor investeringen die simpelweg noodzakelijk zijn”. Corporaties hebben geen keuze: willen ze bouwen, dan moeten ze lenen. Maar zolang fiscale regels daar niet op aansluiten, blijven financiële knelpunten een rem op de ambities van de sector.

Bron: fd.nl