Minder betaalbare woningen nodig dan gedacht

Nieuwbouwmix hoeft niet zo ‘betaalbaar’ als gedacht

Het klinkt bijna als vloeken in de kerk, maar uit nieuwe cijfers blijkt dat het huidige Rijksbeleid voor betaalbare woningbouw mogelijk te ambitieus is. Volgens de Woningmarktverkenning 2025-2040 van ABF Research hoeft de beoogde verdeling van twee derde betaalbare woningen — waarvan minstens 30 procent sociale huur — niet per se om de woningmarkt goed te laten functioneren.

Op basis van uitgebreide simulaties, waarin demografische én economische ontwikkelingen tot 2040 zijn doorgerekend, stelt het onderzoeksbureau dat Nederland toe zou kunnen met tienduizenden tot zelfs ruim 130.000 minder betaalbare woningen dan nu gepland.

Toekomstscenario’s tonen flexibelere vraag

ABF Research werkte met drie scenario’s, waarbij vooral de inkomensontwikkeling van huishoudens het verschil maakt. In elk scenario is de totale woningbouwproductie gelijk, maar de koopkracht en daarmee de woonbehoefte verandert.

Zelfs in het minst gunstige scenario – met weinig inkomensgroei – is 66 procent betaalbaar bouwen niet strikt noodzakelijk. De optimale mix zou dan uitkomen op 63 procent, wat neerkomt op zo’n 36.000 woningen minder in het betaalbare segment.

Bij meer optimistische inkomensscenario’s daalt dat percentage verder. Gemiddelde inkomensgroei vraagt volgens het model om 60 procent betaalbaar, en bij een sterke inkomensgroei zelfs maar 55 procent. Dat betekent potentieel 72.000 tot 133.000 minder betaalbare woningen dan het Rijk nu beoogt.

Betaalbare koop blijft lastig te realiseren

Hoewel er in alle scenario’s wel degelijk veel behoefte blijft aan betaalbare koopwoningen, is de realisatie daarvan economisch uitdagend. De bouwkosten, stijgende rente en beperkte marges maken deze woningen voor ontwikkelaars minder aantrekkelijk.

ABF ziet kansen in herontwikkeling en industrialisatie van de bouw. Door gebruik te maken van prefab- en conceptwoningen zou betaalbare koop wél haalbaar kunnen worden, zonder dat de kwaliteit of snelheid van bouwen in het gedrang komt.

Rijk houdt vast aan huidige koers woningbouw

Ondanks het onderzoek ziet demissionair minister Mona Keijzer geen aanleiding om haar strategie aan te passen. “Mijn inzet blijft onverminderd op de bouw van voldoende betaalbare woningen,” aldus Keijzer. Volgens haar zorgt het vasthouden aan de huidige doelstelling van twee derde betaalbaar juist voor voorspelbaarheid en rust in de markt.

Voorlopig lijkt het kabinet dus niet van koers te veranderen, ook al wijzen de cijfers erop dat er wellicht ruimte is voor meer differentiatie. De discussie over hoeveel betaalbaarheid écht nodig is, zal daarmee ongetwijfeld doorgaan — zeker als de economische situatie blijft veranderen.

Bron: cobouw.nl