Versnelling woningbouw vraagt om vroege rol voor corporaties

Versnelling woningbouw vraagt meer samenwerking en minder regels

Woningbouw moet sneller. Dat is inmiddels duidelijk voor iedereen in de sector. Maar de vraag blijft: hóe dan? Volgens Staf Depla, lid van de Landelijke Versnellingstafel Woningbouw (LVW), ligt het antwoord deels in de manier waarop partijen met elkaar samenwerken. “Iedereen wijst naar een ander, maar te weinig naar wat je samen kunt doen.”

Daarom bestaan er inmiddels ‘versnellingstafels’, overlegstructuren waarin gemeenten, ontwikkelaars en corporaties elkaar vroegtijdig spreken. Wat daaruit vooral blijkt: corporaties moeten al aan het begin van de planvorming betrokken worden. Niet pas achteraf, wanneer de mooiste kavels al vergeven zijn en de prijskaartjes niet meer passen binnen het sociale huursegment.

Corporaties verdienen een plek aan het begin van de planvorming

Volgens Depla leidt het te laat betrekken van corporaties vaak tot onhaalbare plannen. Gemeenten en projectontwikkelaars hebben dan al een financieel plaatje gesloten, waarna de corporatie restgrond krijgt of een prijs moet betalen die het project onrendabel maakt.

Om het bouwtempo echt te verhogen, is het dus essentieel om vanaf het begin af aan open kaart te spelen en de opgave als gezamenlijke verantwoordelijkheid te zien. Alleen dan kunnen projecten zowel snel als betaalbaar gerealiseerd worden.

Financiële knelpunten remmen woningbouwproductie

De afschaffing van de verhuurdersheffing was een opluchting voor corporaties, maar dat betekent niet dat de financiële obstakels verdwenen zijn. De oplopende investeringen zorgen ervoor dat corporaties nu steeds meer vennootschapsbelasting moeten afdragen. En dat zet een rem op nieuwe projecten.

Depla noemt het een systeem dat zijn grens bereikt. Corporaties twijfelen inmiddels of ze nog wel ‘ja’ kunnen zeggen tegen projecten die pas in 2028 of 2029 starten, omdat het geld tegen die tijd mogelijk ontbreekt. Zijn pleidooi: schaf de vennootschapsbelasting voor corporaties af, want “ze maken geen winst”.

Van relatietherapie naar versnellingstafel

De versnellingstafels ontstonden uit wat Depla eerder “relatietherapie” noemde. Niet vanwege conflicten, maar omdat partijen elkaar simpelweg te weinig spraken. Een corporatie, ontwikkelaar en gemeente die rond de tafel zitten, kunnen misverstanden voorkomen en samen betere, snellere keuzes maken.

Zo bleek in de regio Haaglanden dat corporaties volgens de Woondeals 25.000 woningen moeten realiseren, terwijl het budget slechts toereikend is voor 15.000. Toch ligt de actuele planning op slechts 5.000. Het probleem zit dus niet alleen in geld, maar ook in hoe men samenwerkt en plant.

Innovatie en samenwerking tussen corporaties biedt kansen

Sommige corporaties tonen aan dat er alternatieven zijn. Door bijvoorbeeld bestaande voorraad uit te breiden met optoppen of aanplakken. Dergelijke ervaringen delen is cruciaal, zodat niet iedere partij opnieuw het wiel hoeft uit te vinden.

Daarnaast kunnen corporaties vaker samenwerken om projecten gezamenlijk financieel mogelijk te maken. In regio’s als Haaglanden en Drenthe gebeurt dit al, hoewel dit wel fiscale gevolgen kan hebben. “Maar zolang die niet op tafel liggen, kunnen we er ook niets aan doen”, zegt Depla.

Voortgang woningbouw monitoren met duidelijke data

De Landelijke Versnellingstafel ontwikkelde de Publiek-Private Monitor (PPM) om bouwprojecten objectief te volgen. Hiermee kunnen partijen in regio’s precies zien waar de woningbouw stokt, en vooral waarom. Zo kunnen ze sneller bijsturen. Depla benadrukt dat eenduidige data spraakverwarring voorkomt en samenwerking versterkt.

Volgens de Nationale Prestatieafspraken moet vanaf 2029 jaarlijks 30.000 sociale huurwoningen worden gebouwd. Liefst al vanaf 2027. In 2024 stond de teller op bijna 22.000. Geen onhaalbare missie, zegt Depla. “We deden het eerder in 2013, dus het kan nog steeds.”

Versnellen begint met ‘bezint eer ge begint’

Tijdig betrekken van corporaties voorkomt niet alleen financiële belemmeringen, maar ook het eindeloos aanpassen van plannen. Want hoe vaker een project wordt bijgesteld, hoe langer het duurt en hoe groter de kans dat het sneuvelt op haalbaarheid.

Een doordacht proces aan de voorkant van woningbouwprojecten is daarom cruciaal. Anders blijft versnelling een papieren belofte en geen bouwrealiteit.

Bron: cobouw.nl