VvE wil alle kozijnen onderzocht hebben na gebreken bij enkele ramen

RvA: Geen verplicht onderzoek naar alle niet-lekkende kozijnen

Wanneer enkele kozijnen lekken, mag je dan eisen dat alle – ook goed functionerende – kozijnen worden onderzocht? Dat was de inzet van een conflict tussen een VvE en een aannemer, dat uiteindelijk belandde bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA). De VvE baseerde zich op eerdere lekkages en riep de garantie van de aannemer in, die tien jaar waterdichtheid had gegarandeerd.

De aannemer gaf gehoor aan de klacht en bezocht de betreffende appartementen. Hij stelde voor de ruiten aan de buitenzijde af te kitten en zag verder onderzoek niet direct als noodzakelijk. Wel werd in overleg één kozijn gedemonteerd om de opbouw van de waterkering en de rubbers te bekijken, in aanwezigheid van een deskundige van de VvE.

Gebreken vastgesteld, maar geen structureel probleem aangetoond

Het demontageonderzoek wees uit dat de onderzochte kozijnen niet voldeden aan de eisen van het Bouwbesluit. De kitvoegen bleken niet waterdicht en de buitenrubbers onvoldoende waterkerend. Ook de sluitnaden lieten te wensen over. De deskundige adviseerde om bij alle kozijnen het glas tijdelijk te verwijderen en structurele verbetermaatregelen door te voeren. Het idee: eerst testen bij één kozijn, daarna het volledige herstelproces uitrollen.

De aannemer ging deels mee in die aanpak en voerde het voorgestelde herstel uit bij enkele kozijnen op de bovenste verdiepingen. Daarnaast volgden nog een paar kleine reparaties. Vervolgens vond hij het voldoende. De VvE vond van niet en wilde dat *alle* kozijnen en ramen aan alle gevels zouden worden onderzocht en – indien nodig – hersteld. De zaak kwam voor de RvA.

Raad van Arbitrage oordeelt in voordeel van de aannemer

De arbiter stelde vast dat het toegepaste systeem voor de kozijnen op zichzelf niet ondeugdelijk is, maar wel montagegevoelig. Slechts twee kozijnen waren daadwerkelijk onderzocht – en dat waren precies de kozijnen die al lekten. Volgens de arbiter heeft de VvE daarmee onvoldoende aangetoond dat de andere, niet-lekkende kozijnen ook gebreken vertonen.

Daar komt bij dat die andere kozijnen al vijf jaar functioneren zonder problemen. De arbiter vond het dan ook redelijk om de aannemer het voordeel van de twijfel te geven. Zeker omdat hij had toegezegd eventuele nieuwe lekkages binnen de garantietermijn snel en adequaat aan te pakken.

Geen volledige inspectieplicht zonder concrete aanwijzingen

De eis van de VvE om álle kozijnen preventief te onderzoeken werd afgewezen. Volgens de arbiter is er geen juridische basis om dit te verlangen zolang niet blijkt dat het probleem zich breder voordoet dan bij de reeds herstelde kozijnen. De aannemer voldeed aan zijn verplichtingen en het werk voldoet aan de garantienormen, aldus het oordeel van de RvA.

Voor bouwpartijen en beheerders is deze uitspraak relevant: het vaststellen van gebreken bij enkele onderdelen leidt niet automatisch tot een inspectieplicht voor het geheel. Concreet bewijs blijft essentieel om aanvullende herstelacties juridisch af te dwingen.

Bron: cobouw.nl