Woningfabrikant Homes Factory ging failliet nadat het zich vertilde aan gebouw W2 van Brasa Village in Amsterdam-Zuidoost. Het modulaire woonconcept bleek onvoldoende voorbereid op de complexiteit van acht bouwlagen, terwijl vertraging, extra staalgebruik en uitvoeringsproblemen het verlies snel opstuwden. De casus laat zien dat industrialisatie alleen schaalvoordeel oplevert wanneer techniek, contracten en financiering op hetzelfde tempo meegroeien.
€5 mln
verlies op gebouw W2
13 weken
vertraging bij de oplevering
€10 mln
verlies in 2025
Van woonconcept naar technisch maatwerk
Homes Factory begon in 2021 met een duurzaam modulair systeem van houtskeletwanden, stalen kolommen en houten dakconstructies. Na enkele kleinere projecten koos het bedrijf voor snelle opschaling. Gebouw W2 in Brasa Village, met acht getrapte woonlagen, was echter aanzienlijk complexer dan eerdere woningen en vroeg om zwaardere constructieve oplossingen.
Een eerdere constructeur adviseerde zelfstabiliserende modules, maar Homes Factory vond de benodigde hoeveelheid staal te kostbaar. Een nieuwe constructeur moest vervolgens binnen een al vergund ontwerp extra kolommen en staal toevoegen. Daardoor verdween een belangrijk deel van het prijsvoordeel nog vóór de montage begon.
Uitvoering vergroot het verlies
Op de bouwplaats stapelden de problemen zich op. De heiwerkzaamheden werden tijdelijk stilgelegd, funderingsankers pasten niet in de voetplaten en de koppeling tussen modules werkte niet zoals voorzien. Onderdelen moesten opnieuw worden geplaatst en constructieve oplossingen werden tijdens de uitvoering aangepast.
De vertraging liep op tot dertien weken. Met een contractuele boete van €10.000 per werkdag kwam de totale boete boven €600.000 uit. Waar vooraf een marge van €350.000 was voorzien, eindigde het project met een verlies van ongeveer €5 miljoen. Voor vastgoedopdrachtgevers toont dit hoe een beperkte aanneemsom nauwelijks ruimte laat voor engineeringfouten en faalkosten.
Modulaire bouw verlaagt het risico op de bouwplaats pas wanneer het systeem vóór contractering volledig is doorgerekend voor hoogte, stabiliteit, brandveiligheid en logistiek.
Voorfinanciering breekt het bedrijfsmodel
Homes Factory had weinig financiële buffer. De fabriek kostte circa €450.000 per maand en de modules moesten grotendeels worden voorgefinancierd. Betaling volgde pas nadat de woningen buiten de fabriek gereedstonden. Door de vertraging bij Brasa Village schoof bovendien een volgend project op, waardoor productie, kasstromen en opleveringen verder uit balans raakten.
In 2025 leed het bedrijf €10 miljoen verlies bij een omzet van €35 miljoen. Na het faillissement meldden ruim vijftig schuldeisers samen ongeveer €8 miljoen aan vorderingen. De praktijkles is dat fabrieksmatige woningbouw niet alleen een technisch, maar vooral ook een werkkapitaalintensief model is.
Opschalen vraagt gecontroleerde herhaling
Het faillissement maakt duidelijk dat een modulair systeem niet automatisch geschikt is voor ieder gebouwtype. Bij hogere en afwijkende gebouwen nemen engineering, staalgebruik en montagecomplexiteit snel toe. Voor corporaties en ontwikkelaars betekent dit dat leveranciersselectie niet alleen op prijs en productiesnelheid kan rusten, maar ook op bewezen prestaties, liquiditeit en technische grenzen van het systeem.
Bron: cobouw.nl