Vastgoedbeleggers moeten volgens woonminister Elanor Boekholt-O’Sullivan bereid zijn genoegen te nemen met een lager rendement of meer investeringsrisico. Die oproep deed zij tijdens vastgoedbeurs Expo Real in München. Tegelijkertijd heeft Nederland miljarden aan privaat kapitaal nodig voor nieuwe huurwoningen. Daarmee ontstaat spanning tussen de maatschappelijke woningbouwopgave en de financiële haalbaarheid van investeringen.
€40 mrd
totale investeringsbehoefte voor woningbouw volgens DNB.
100.000
nieuwe woningen per jaar waarop de DNB-berekening is gebaseerd.
Minister vraagt meer risicobereidheid van beleggers
Tijdens Expo Real riep Boekholt-O’Sullivan institutionele vastgoedbeleggers op om verder te kijken dan uitsluitend hun financiële doelstellingen. Volgens de minister vraagt het woningtekort om gezamenlijke verantwoordelijkheid van overheid, ontwikkelaars en investeerders.
De minister erkent dat woningbouwprojecten een positieve businesscase nodig hebben, maar vindt dat de sector ook ruimte moet bieden aan maatschappelijke belangen. Volgens haar kunnen partijen soms meer risico dragen om de ontwikkeling van nieuwe woningen mogelijk te maken.
Buitenlands kapitaal blijft achter
De oproep komt op een moment waarop buitenlandse investeringen in Nederlandse huurwoningnieuwbouw volgens De Nederlandsche Bank vrijwel zijn weggevallen. Internationale beleggers wijzen onder meer op de belastingdruk en veranderende regelgeving als belemmeringen.
Die onzekerheid heeft gevolgen voor investeringsbeslissingen. Wanneer toekomstige huurinkomsten, belastingen en regelgeving moeilijk voorspelbaar zijn, kan het vereiste rendement stijgen. Projecten worden daardoor financieel minder aantrekkelijk, zeker wanneer de ontwikkel- en financieringskosten al hoog zijn.
Lagere rendementseisen kunnen woningbouwprojecten financieel haalbaarder maken, maar meer risico accepteren is niet vanzelfsprekend wanneer belastingdruk en beleidszekerheid belangrijke investeringsvoorwaarden blijven.
Ook particuliere beleggers onder druk
Niet alleen internationale institutionele partijen maken zich zorgen. Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers verzetten zich tegen een aangekondigde lastenverhoging in box 3. Via de zogenoemde woonalliantie wordt het kabinet opgeroepen deze maatregel te heroverwegen.
Voor particuliere verhuurders kunnen hogere fiscale lasten direct doorwerken in het netto rendement. Dit kan invloed hebben op beslissingen om woningen aan te houden, te verkopen of opnieuw in huurwoningen te investeren. De uiteindelijke effecten hangen af van de definitieve fiscale regels en de financiële positie per belegging.
Woningbouw vraagt om haalbare businesscases
De discussie draait uiteindelijk om de verdeling van risico en rendement. Zonder voldoende investeringskapitaal wordt het moeilijker om de gewenste woningbouwproductie te realiseren. Tegelijkertijd verwacht de overheid dat beleggers bijdragen aan betaalbare woonruimte.
Voor nieuwe woningbouwprojecten wordt de onderbouwing van kosten, opbrengsten en risico’s daarmee steeds belangrijker. Scenarioanalyses kunnen inzicht geven in de gevolgen van lagere rendementen, hogere belastingen en veranderende financieringsvoorwaarden. Een maatschappelijke opgave vraagt immers ook om een financieel uitvoerbare investering.
Meer weten over het doorrekenen van investeringsrisico’s, rendementen en de financiële haalbaarheid van vastgoedprojecten? Bekijk dan de Cursus Vastgoedrekenen, opbrengsten en kosten.
Bron: fd.nl