De Tweede Kamer wil speculatief hoge grondprijzen bij woningbouw beperken door de berekening van het kostenverhaal aan te passen. Een aangenomen motie kiest voor de residuele grondwaarde als uitgangspunt. Ontwikkelaarsorganisatie Neprom steunt die richting, maar gemeenten vrezen discussies en vertraging. De motie is een politieke opdracht; daarmee is de nieuwe berekeningswijze nog niet ingevoerd.
Grondprijzen bepalen de ruimte voor publieke kosten
Gemeenten verhalen bij woningbouw kosten voor publieke voorzieningen, zoals riolering en trottoirs, op projectontwikkelaars. De financiële ruimte daarvoor hangt mede af van de grondkosten die in de berekening worden meegenomen. Een hoge grondprijs kan die ruimte verkleinen, waardoor minder overblijft om publieke investeringen te betalen.
Volgens woonminister Elanor Boekholt-O’Sullivan wordt grond geregeld gekocht op basis van te optimistische verwachtingen over toekomstige bebouwing. Het kabinet wil voorkomen dat zulke verwachtingen de grondprijs opdrijven en woningbouw belemmeren. De inzet is om de waardering beter te laten aansluiten op wat een project daadwerkelijk kan dragen.
Residuele waarde vraagt om onderbouwde aannames
De motie van ChristenUnie, mede ingediend door D66, VVD en CDA, kiest voor de residuele waarde. Daarbij wordt de grondwaarde afgeleid van wat de te realiseren woningen netto opleveren. Het uitgangspunt verschuift daarmee van de marktprijs van de grond naar de financiële mogelijkheden van de ontwikkeling.
Juist die berekening verdeelt de betrokken partijen. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten vreest dat wisselende aannames tot sterk uiteenlopende uitkomsten leiden. Discussies over de uitgangspunten kunnen volgens de VNG uitmonden in rechtszaken en vertraging. Neprom verwacht juist dat de methode speculatieve prijzen begrenst en overeenkomsten tussen gemeenten en ontwikkelaars sneller mogelijk maakt.
Gemeenten geven voorkeur aan gebruikswaarde
De VNG ziet meer in de waarde van de grond bij het bestaande gebruik, bijvoorbeeld als landbouwgrond. Deze gebruikswaarde is doorgaans lager dan de waarde bij woningbouw. Volgens gemeenten biedt dat een eenvoudiger uitgangspunt en meer ruimte voor publieke kosten. De minister noemt de gebruikswaarde eenduidiger, maar ook een grotere breuk met de huidige praktijk.
De discussie speelt tegen de achtergrond van tekorten bij gebiedsontwikkeling. Onderzoek van Stec Groep en Radboud Universiteit concludeert dat het huidige kostenverhaal de totale publieke kosten niet dekt. Veel gemeenten hebben bovendien beperkt zicht op de verdeling en dekking van afzonderlijke kostensoorten.
Voor de projectpraktijk onderstreept dit het belang van transparante aannames over grondwaarde, opbrengsten en publieke bijdragen. De gekozen methode beïnvloedt zowel de financiële haalbaarheid als de onderhandelingen. Meer weten over het onderbouwen van vastgoedprojecten en het afwegen van financiële risico’s? Bekijk dan de opleiding Business Case voor Vastgoed- & Projectontwikkeling.
Bron: fd.nl