Woningcorporaties kunnen vanaf 1 juli 2028 naar verwachting ook voor middenhuurwoningen gebruikmaken van voordeligere, geborgde financiering. De maatregel moet de bouw van betaalbare huurwoningen versnellen en de investeringsruimte van corporaties vergroten. Institutionele beleggers vrezen echter dat hierdoor een structureel verschil in financieringskosten ontstaat.
1 juli 2028
Beoogde ingangsdatum voor geborgde financiering van middenhuur.
5.000
Middenhuurwoningen die corporaties vanaf 2029 jaarlijks moeten bouwen.
€11,8 mrd
Mogelijke groei van de investeringscapaciteit volgens Aedes.
Financieringsvoordeel voor middenhuur
Corporaties kunnen voor sociale huurwoningen al lenen met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Doordat corporaties onderling garant staan en het Rijk als achtervang optreedt, lopen financiers minder risico. Het gevolg is een lagere rente dan commerciële vastgoedpartijen doorgaans betalen.
Voor middenhuur viel deze financiering tot nu toe buiten de regeling. Europese staatssteunregels moesten voorkomen dat corporaties bij commerciële activiteiten een ongerechtvaardigd voordeel kregen. Na versoepeling van die regels kan middenhuur worden toegevoegd aan de activiteiten waarvoor geborgde leningen beschikbaar zijn.
Bouwopgave vraagt om extra ruimte
De vraag naar woningen met een maandhuur tussen €932 en €1.228 is toegenomen, terwijl het aanbod is gekrompen. Hogere fiscale lasten en strengere huurregulering hebben private investeerders terughoudender gemaakt. Volgens het kabinet zijn jaarlijks 12.000 nieuwe middenhuurwoningen nodig om het tekort te beperken.
Corporaties hebben afgesproken vanaf 2029 jaarlijks 5.000 middenhuurwoningen te realiseren, maar achten die productie zonder aanvullende financieringsruimte niet haalbaar. Een lagere rente verbetert de businesscase doordat de kapitaallasten dalen. Projecten die bij marktconforme financiering onvoldoende renderen, kunnen daardoor eerder uitvoerbaar worden.
De maatregel verlaagt niet alleen de financieringskosten van middenhuur, maar kan ook middelen vrijmaken voor nieuwbouw en verbetering van sociale huurwoningen.
Scheiding binnen corporaties wordt soepeler
De wetswijziging vermindert bovendien de strikte scheiding tussen sociale activiteiten en commerciële activiteiten van corporaties. Hierdoor wordt het eenvoudiger om financiële middelen tussen sociale huur en middenhuur te verdelen. Ook gaat voor een groter deel van de portefeuille het financiële toetsingskader voor sociale huisvesting gelden.
Volgens brancheorganisatie Aedes kan de investeringscapaciteit hierdoor op papier met ongeveer €11,8 miljard groeien. De daadwerkelijke ruimte hangt onder meer af van de uitwerking van de wet en het maximale aandeel middenhuur dat corporaties onder de nieuwe regeling mogen exploiteren.
Concurrentie blijft gevoelig punt
Institutionele beleggers stellen dat geborgde leningen corporaties een structureel voordeel geven bij grondbiedingen, projectontwikkeling en exploitatie. Lagere financieringslasten maken het mogelijk genoegen te nemen met een lager direct rendement, terwijl private partijen hun projecten tegen commerciële voorwaarden moeten financieren.
Voor de vastgoedmarkt ontstaat daarmee een nieuwe balans tussen publieke productie en privaat kapitaal. De praktische uitwerking wordt bepalend: een ruim corporatiequotum kan het bouwtempo verhogen, maar kan ook de investeringsbereidheid van marktpartijen verder onder druk zetten. Heldere afbakening en voorspelbare regelgeving zijn daarom essentieel voor de haalbaarheid van toekomstige middenhuurprojecten.
Bron: fd.nl