Het verdienmodel van woningcorporaties staat steeds verder onder druk. Volgens Johan Conijn, emeritus hoogleraar Woningmarkt, raken de financiële reserves van corporaties binnen vijf jaar uitgeput als kosten, huren en nieuwbouwambities niet beter in balans komen.
100.000
woningen per jaar blijven de landelijke bouwambitie
€ 160.000
verlies ontstaat volgens Conijn bij nieuwbouw van een sociale huurwoning
30.000
nieuwe sociale huurwoningen per jaar zijn afgesproken
Ambitie botst met kosten
Het kabinet houdt vast aan de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen. Volgens Conijn ontbreekt het echter nog aan concrete plannen om dat aantal daadwerkelijk te halen.
Daarbij komt dat netcongestie volgens hem uitgroeit tot een belangrijke blokkade voor nieuwbouw. Voor ontwikkelaars en corporaties wordt een aansluiting op het elektriciteitsnet daardoor een steeds bepalender onderdeel van de haalbaarheid van projecten.
Exploitatie is niet kostendekkend
Volgens Conijn lijden corporaties verlies op de netto-exploitatie van hun bestaande woningvoorraad. De inkomsten uit huur zijn onvoldoende om de voorraad blijvend te onderhouden en in stand te houden.
In de praktijk komt dit neer op lenen om bestaande woningen overeind te houden. Dat kan tijdelijk, maar extra schuld leidt ook tot rentelasten zonder dat daar extra inkomsten tegenover staan.
De kern van het probleem is dat corporaties betaalbaar moeten verhuren, terwijl onderhoud, rente, verduurzaming en nieuwbouw steeds duurder worden.
Nieuwbouw kent grote onrendabele top
Ook bij nieuwbouw is het financiële gat groot. Conijn noemt een verlies van circa € 160.000 op een sociale huurwoning van € 280.000.
Die onrendabele top ontstaat doordat sociale huren zijn gemaximeerd en huurverhogingen beperkt zijn. Voor de vastgoedpraktijk betekent dit dat maatschappelijke noodzaak en financiële haalbaarheid steeds verder uit elkaar lopen.
Betaalbaarheid via corporatiekas
Conijn vindt dat de overheid inkomensbeleid niet via de financiële positie van corporaties moet voeren. Zijn redenering is dat corporaties al gematigde huren kunnen vragen, omdat zij lagere rendementseisen en lagere financieringslasten hebben dan commerciële partijen.
Als kostendekkende huren voor sommige huishoudens alsnog te hoog zijn, ligt volgens hem de oplossing bij inkomensbeleid en huurtoeslag. Zo blijft de exploitatie van de woningvoorraad gezond, terwijl betaalbaarheid gericht wordt ondersteund.
Verkoop is geen echte oplossing
Corporaties kunnen woningen verkopen om investeringsruimte vrij te maken, maar volgens Conijn lost dat het structurele probleem niet op. Verkoop kan passen binnen portefeuillebeleid, maar blijft een beperkte uitweg als de onderliggende exploitatie verlieslatend is.
Voor gebiedsontwikkelingen met een lange looptijd ontstaat daardoor onzekerheid. Corporaties kunnen nog toezeggingen doen voor de komende jaren, maar worden terughoudender bij afspraken die verder in de toekomst liggen.
Spanning in prestatieafspraken
In de Nationale Prestatieafspraken is vastgelegd dat corporaties structureel 30.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar moeten toevoegen. Tegelijk stijgen onderhoudskosten en blijven de financiële marges beperkt.
Het gevolg is dat nieuwbouw, verduurzaming en instandhouding van bestaande woningen met elkaar concurreren om dezelfde investeringsruimte. Voor gemeenten en ontwikkelaars maakt dat corporaties minder voorspelbare partners in langjarige projecten.
Stelsel vraagt om meerdere ingrepen
Volgens Conijn is er geen eenvoudige maatregel die het corporatiestelsel weer gezond maakt. Lagere stichtingskosten, beter kostenbeheer, hogere huren en mogelijk nieuwe objectsubsidies kunnen allemaal onderdeel zijn van een breder pakket.
De grotere vraag is of Nederland de huidige omvang van de sociale huursector wil behouden. Als dat zo is, moeten corporaties financieel in staat worden gesteld om fors te blijven bouwen; binnen het bestaande stelsel komt die rol steeds verder onder druk te staan.
Bron: cobouw.nl